Le bien immobilier en indivision peut-il être vendu par un seul des héritiers en cas de mésentente ?
Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste Docteur en droit privé
La réponse est affirmative mais sous conditions.
Selon l’article 815-5 du code civil qui définit les mesures d'intérêt commun :
«Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.»
Reste à définir ce qu'est un acte dont l'absence met en péril l'intérêt commun. L'acte autorisé par le juge peut être une aliénation, puisque le texte ne fait pas de distinction entre actes d'administration et actes de disposition. Les illustrations jurisprudentielles de la règle sont d'ailleurs relatives à de tels actes.
Dans un cas, la vente a été autorisée parce qu'elle pouvait être passée dans des circonstances exceptionnellement avantageuses (Civ. 1re, 29 nov. 1988, n° 86-14.496 , Bull. civ. I, n° 340 ; JCP 1989. II. 21364, note Testu ; RTD civ. 1989. 609, note Patarin ; RTD civ. 1990. 110, note Zenati).
Selon l’article 815-6 du code civil qui définit les mesures d'urgence :
«Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun (...)»
Il existe en tout cas des conditions à l'intervention du juge : la mesure doit être commandée par l'urgence, et elle doit être justifiée par l'intérêt commun des indivisaires. Ce sont deux conditions distinctes.
Les deux derniers paragraphes de l'article 815-6, ainsi que l'article 815-7 du Code civil, donnent quelques exemples de mesures que le juge peut ordonner. Il s'agit d'une liste indicative, comme le révèle l'adverbe « notamment ».
L’autorisation de vendre un bien indivis peut donc faire également partie des mesures autorisées par le juge.