Garantie décennale : quelques décisions récentes définissant l’étendue de la garantie.
Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
L’assurance décennale est prévue très largement pour les construction d’immeubles neufs et constitue une solide garantie pour l’acquéreur qui découvre ensuite des malfaçons invisibles au moment de l’achat.
L’action est transmissible aux acquéreurs successifs dans la limite de la durée de la garantie.
Mais les particuliers ne savent pas toujours très bien ce que recouvre cette garantie, et notamment si elle s’applique par exemple à des désordres qui n’affectent pas la solidité de tout l’immeuble ou encore à un immeuble qui a été simplement rénové.
De plus, ils pensent souvent à tort que de simples négociations ou une expertise amiable interrompent le délai de la garantie.
La jurisprudence apporte des précisions essentielles sur ces trois points.
I - L’OBLIGATION D’UNE ASSURANCE DÉCENNALE POUR UNE OPÉRATION DE RÉNOVATION IMPORTANTE OU POUR LA CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE PAR UN PARTICULIER
1°/
La construction d’une maison individuelle par un particulier et sa revente.
Les textes sont particulièrement clairs à ce sujet.
L'art. L 242-1 du Code des assurances indique que "Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil".
Sont notamment concernés les particuliers maître d’ouvrage, lorsqu’ils ont traité directement avec le constructeur (entrepreneur...).
Les particuliers doivent donc être vigilants et souscrire cette assurance quand ils sont maître d’ouvrage. En effet, en cas de revente, leur responsabilité pourrait être engagées si des malfaçons rendant impropre l’ouvrage à sa destination apparaissent... Même si une clause du contrat prévoit une dispense de garantie, celle-ci sera inopposable à l’acquéreur car l’assurance garantie décennale est une obligation légale.
Ainsi il a été jugé que la clause exonératoire de responsabilité dans le contrat de vente rédigé par le notaire constituait un abus :
«Les notaires, rédacteurs de l'acte authentique de vente d'une maison, commettent une erreur de droit en méconnaissant le caractère d'ordre public des dispositions de l'art. 1792 du Code civil et en insérant dans l'acte de vente une clause libérant les vendeurs de toute responsabilité décennale alors qu'une telle clause est réputée non écrite en application de l'art. 1792-5 du Code civil.» (Voir Cour d'appel de Limoges, Ch. civ., 12 févr. 2015, RG N° 13/00977).
2°/
La réalisation d’un opération lourde de rénovation impose de souscrire une assurance décennale, à l’instar de la construction d’un immeuble neuf.
«Par leur nature et leur importance les travaux qui portent sur des éléments constitutifs, sur des structures, des planchers, des menuiseries de façade ainsi que des éléments d'équipement, constituent des travaux de rénovation entrant dans le champ d'application des dispositions de l'art. 1792 du Code civil s'agissant de travaux de réhabilitation de l'ensemble d'un immeuble.
Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d'oeuvre dès lors que l'importance des travaux réalisés permet de les assimiler à des travaux de construction d'un ouvrage, comme c'est le cas en l'espèce.»
Voir Cour d'appel de Pau, Ch. 1, 27 juin 2014, RG N° 14/2354.
3°/
Une erreur d’implantation d’une maison d’habitation peut justifier également la mise en cause de l’assurance pour la décennale.
«Mais ayant souverainement retenu que l'erreur d'implantation ne pouvait pas être régularisée et aboutissait à la démolition de l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que le désordre était de nature décennale et que la société Aviva assurances devait sa garantie.» Voir Cass. Civ. 3e, 12 juin 2013 (N° de pourvoi : 12-19.103), rejet, inédit.
II - LE PERIMETRE ETENDU DE LA DECENNALE
1°/
La non conformité aux règles para-sismiques.
Il a été jugé que la non conformité d’un immeuble aux normes sismiques constituait un désordre de nature décennale (Cassation, 7 octobre 2009, n° 08-17.620) alors même qu’aucun dommage ne serait encore survenu (l’existence d’un séisme est par définition imprévisible et seulement probable mais à date incertaine) :
« Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il était apparu dès le mois d'avril 1997 au maître de l'ouvrage que les normes parasismiques n'avaient pas été respectées, de sorte que les parties avaient arrêté d'un commun accord les mesures à mettre en œuvre, que le procès-verbal de réception du 12 novembre 1997 avait expressément émis des réserves quant à la réalisation des mesures décidées le 30 avril 1997 et qu'il résultait du rapport d'expertise que les décisions prises à cette date n'avaient pas été suivies d'effet de sorte que les malfaçons qui avaient été mises en évidence dès le mois d'avril 1997 et qui n'avaient pas été reprises à la date de réception des travaux étaient nécessairement apparentes à cette dernière date, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision» (Cass. 3e civ., 27 janvier 2010, Société FDI c/ SMABTP et autres, req. n°08-20.938).
2°/
L’effritement de la façade de l’immeuble.
Bien qu’il ne s’agisse pas d’un vice qui porte atteinte à la solidité de l’immeuble, l’effritement d’une façade peut relever de la garantie décennale.
«L'importance du phénomène de désagrégation, constaté dans ces premières manifestations relevées dans un rapport de l'architecte de la copropriété, soit moins de 5 ans après la réception, et son évolution irréversible avec perte de matière caractérise une atteinte à la destination, étant observé qu'a été constaté un recul du parement, ce qui excède un désordre superficiel. Il sera au surplus observé que l'effritement de la pierre est de nature à provoquer de chutes de fragments même de très petite taille ce qui présente un danger pour les personnes. En conséquence il y a lieu de retenir le caractère décennal des désordres. L'entrepreneur et le maître d'oeuvre sont responsables de plein droit des désordres survenus, en l'absence de preuve d'aucune cause étrangère exonératoire. En effet le maître d'oeuvre a validé le choix du produit et l'entreprise a procédé à son acquisition et à l'application aux façades de l'immeuble. La défaillance de ce produit ne constitue pas en conséquence une cause étrangère ni exonératoire. Ils seront en conséquence tenus in solidum à supporter le coût de réparation des dommages.» (Voir Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Ch. 5, 19 mars 2014, RG N° 12/18050).
III - LE MAINTIEN DES EXCLUSIONS DANS LE CAS DE DOMMAGES D’ORIGINE «NATURELLE» SANS INTERVENTION DE L’HOMME OU DE DEPASSEMENT DES DÉLAIS
1°/
Un des rares cas d’exclusion concerne les causes naturelles.
Par exemple, il n’y aura pas de garantie décennale si le sinistre provient d’une sécheresse exceptionnelle, sans que la qualité des fondations ne soit remise en cause.
«Ayant relevé que l'expert indiquait que la construction n'était affectée d'aucun vice des matériaux ou de conception ni d'aucune malfaçon et que le constructeur avait respecté les normes applicables au moment des travaux pour les profondeurs d'assise des fondations et retenu qu'aucune précaution quant au choix des semelles de l'immeuble n'aurait pu suffire à éviter les graves dommages survenus du seul fait de la sécheresse exceptionnelle, la cour d'appel a pu en déduire que la sécheresse présentait tous les caractères de la force majeure et exonérait les constructeurs de leur responsabilité légale». (Voir Cass. Civ. 3e, 26 mars 2014, N° de pourvoi : 13-10.202, rejet, inédit).
2°/
L’exclusion la plus fréquente reste le cas du dépassement des délais (forclusion) : au delà de dix ans, la garantie (et donc l’assurance) ne joue plus même en cas de simples pourparlers et d’une expertise amiable entamés dans le délai légal.
Ceci a été confirmé notamment par la cour de cassation, dans un arrêt du 20 novembre 2012 :
«Qu'en statuant ainsi après avoir relevé qu'aucun désordre compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination avait été dénoncé dans le délai de la garantie décennale, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des agissements sans portée dès lors que postérieurs à l'expiration du délai pour agir, a violé le texte susvisé».
Le délai de 10 ans commence à courir à la date de l’achèvement des travaux, donc il est essentiel de conserver les factures des entreprises.
Il convient donc d’être particulièrement vigilant et d’interrompre le délai de la garantie décennale par une action judiciaire (par exemple un référé) et non pas seulement des discussions amiables voire une expertise qui n’aurait pas été commise par le juge des référés.
Me Laurent GIMALAC, Avocat.