NOUVELLES PRÉCISIONS SUR LES SERVITUDES PAR LA JURISPRUDENCE,
Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Les servitudes de passage sont l'objet d'un importent contentieux devant les juridictions civiles. Il existe ainsi un devoir d'information du vendeur d'une parcelle à son acquéreur, sanctionné lourdement. La jurisprudence reconnaît également la possibilité d'acquérir certaines servitudes par usucapion, à condition qu'elles soient continues. Devant l'imprécision de certaines conventions, les juges s'autorisent également à déterminer la largeur d'une servitude de passage.
I - LE DEVOIR D'INFORMATION DU VENDEUR ET DU NOTAIRE
1°/ Le vendeur est tenu d'informer l'acquéreur d'un terrain de l'existence des servitudes apparentes ou non.
"Mais attendu que le vendeur, même de bonne foi, doit garantir l'acquéreur, qui n'est pas tenu de se renseigner à cet égard, de toute éviction en cas de servitudes non apparentes ; qu'ayant retenu que les canalisations étaient incompatibles avec le projet initial conçu dans l'ignorance de leur présence et qu'il y avait lieu de présumer que si l'acquéreur les avait connues, il n'aurait pas acquis ou à un moindre coût, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, sans contradiction, en déduire que le département du Val-de-Marne devait indemniser la SCI des préjudices que cette présence entraînait..."
Cassation, ch civ 3, Audience publique du mercredi 21 janvier 2015
N° de pourvoi: 13-24.831
Non publié au bulletin Rejet
2°/ Le devoir de conseil du notaire
Un arrêt rendu par la cour de cassation en 2015, rappelle que le notaire a un devoir de conseil à l'égard de son client et qu'il doit notamment le mettre en garde sur le risque de ne pas obtenir de permis de construire sur sa parcelle à défaut d'obtenir une servitude de passage suffisante :
"En se déterminant ainsi, alors qu'il ne résultait pas de ces énonciations que les notaires avaient précisément attiré l'attention des acquéreurs sur le risque de refus de permis de construire à défaut de constitution de servitudes de passage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité." (Cass. Civ. 1re, 5 mars 2015, N° de pourvoi : 13-26.908, cassation partielle, inédit).
II - L'ACQUISITION D'UNE SERVITUDE PAR LE TEMPS (USUCAPION)
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
1°/ La jurisprudence reconnaît qu'une servitude de de surplomb ou de vue puisse s'acquérir par le temps.
Il en a été jugé ainsi dans cet arrêt de la cour de cassation pour une servitude de vue :
"Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel attaqué de constater l'acquisition, par l'effet d'une prescription trentenaire, d'une servitude de vue au profit de la propriété des époux Y s'exerçant sur sa propriété depuis leur terrasse et, en conséquence, de déclarer irrecevable sa demande de suppression des vues litigieuses, alors selon le moyen que, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, les époux Y ne se prévalaient pas d'une usucapion d'une servitude de vue ; qu'en relevant d'office le moyen tiré d'une prescription acquisitive de la servitude de vue au profit de la propriété des époux Y, sans provoquer les explications des parties sur ce point, la cour d'appel a violé l'art. 16 CPC.
Mais ayant constaté, par un motif non critiqué, que les époux Y se prévalaient de l'acquisition, par prescription trentenaire, d'une servitude de vue sur le fonds de Mme X, la cour d'appel a pu, sans être tenue d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qui était dans le débat, reconnaître une servitude de vue au profit de la propriété des époux Y sur la propriété de Mme X."
Référence :
Cass. Civ. 3e, 22 mai 2013 (N° de pourvoi : 12-14.805), rejet, inédit
2°/ L'acquisition d'une servitude avec le temps (usucapion) n'est possible que pour les servitudes continues.
Aux termes de l'art. 691 du Code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.
La possession même ancienne ne suffit pas pour les établir.
III - L'EFFECTIVITÉ DE LA SERVITUDE RENFORCÉE PAR LE JUGE
1°/ L'assiette de la servitude
Lorsque la servitude de passage a été reconnue par un acte recognitif mais que la largeur de son assiette est indéterminée, les juges peuvent décider de fixer cette largeur en fonction des nécessités du fonds dominant.
Un arrêt de cour d'appel a été cassé pour avoir retenu une largeur de 3m au lieu de 5m.
"Les juges d'appel auraient dû rechercher, comme il le leur était demandé, si la largeur de cinq mètres était nécessaire pour assurer le passage d'un véhicule dans des conditions normales de sécurité et conformément aux prescriptions du plan local d'urbanisme (PLU)."
Voir en ce sens, Cass. Civ. 3e, 4 juin 2013 (pourvoi n° 12-19.965), cassation
2°/ La suppression des entraves à la servitude
Toute entrave à l'exercice d'une servitude de passage est susceptible d'être levée par le juge sur demande du fonds dominant, y compris lorsqu'une copropriété installe un portail sur le chemin d'accès.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence le confirme dans un arrêt récent de 2015 :
"L'exercice de la servitude de passage dont bénéficie le propriétaire du fonds dominant est impossible en raison d'un portail à l'entrée de la copropriété. Si le propriétaire du fonds servant conserve le droit de se clore, c'est à la condition de ne pas rendre incommode l'exercice de la servitude. Cette servitude ayant été instituée pour des besoins imprévisibles et impératifs, le passage devant être utilisable en urgence, le dispositif proposé consistant à faire ouvrir le portail à distance par un tiers ne peut être admis. Pour ne pas rendre cet exercice plus incommode tout en permettant au syndicat de se clore, il faut permettre aux copropriétaires du fonds dominant d'ouvrir eux-mêmes le portail.
En conséquence, le syndicat de copropriété doit seulement faire cesser cette entrave en donnant le code ou s'il le préfère en supprimant le portail.
Le syndicat dispose d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision pour s'exécuter. Passé ce délai, il devra s'acquitter de 50 euros par jour de retard."
Voir : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Ch. 4 B, 12 févr. 2015, Numéro de rôle : 14/00549