Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
En cas de communauté d'usage d'une servitude, comment se répartit la charge de l'entretien et les travaux nécessaires à son usage ?
Un chemin d'accès peut être utilisé par plusieurs propriétaires titulaires chacun d'un droit d'usage voire d'une servitude obtenu auprès d'un fonds servant.
En principe c'est le titre un qui a créé la servitude qui va préciser les modalités de prise en charge des travaux d'entretien de l'accès. Si le titre ne prévoit rien à ce sujet, le principe est que le propriétaire du fond dominant a le droit de faire a ses frais tous les ouvrages nécessaires pour l'usage et la conservation de la servitude. Ceci est rappelé par les articles 697 et 698 du Code civil.
Il doit donc en assumer les frais d'entretien et de réparation.
En revanche, le propriétaire du fond servant n'est pas tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de la servitude. Il est simplement tenu de conserver une attitude passive afin de ne pas diminuer ou de rendre plus incommode l'usage de la servitude.
Fort logiquement, les ouvrages devenus nécessaires à l'exercice et à la conservation d'une servitude incomberont au propriétaire du fond servant quand ils sont dus à son fait. La cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 4 février 2009. Tel sera le cas lorsque le propriétaire du fond servant a rendu par son comportement nécessaire la réalisation de travaux.
Mais ce n'est pas la situation la plus courante. En règle générale, en effet, ce sont les usagers de la servitude, titulaires des fonds dominants, qui devront financer l’entretien. Toute la question est de savoir si la répartition de cet entretien doit être égalitaire ou pas.
Dans une affaire qui était soumise à l’accord de cassation, celle-ci a été tranché le 7 juillet 2016, dans le sens d’une répartition inégalitaire. En effet dans cette affaire, l’usage de la servitude n'était pas le même puisqu'un des propriétaires desservi, et disposait d'une exploitation nécessitant un usage régulier du passage avec des véhicules de fort tonnage.
La solution n'allait pas de soi puisque la cour d'appel a qui avait été précédemment saisie de ce dossier avait tranché en faveur de l'égalité stricte des usagers. Telle n’est finalement pas la solution retenue par la Cour de cassation qui introduit un élément d’équité important dans le calcul des frais d’entretien de la servitude mais une forme d’incertitude, puisqu’il faut désormais calculer le part chacun suivant un critère qui ne figure nulle part. La prudence commanderait donc de prévoir à l’avance dans le titre de servitude la participation de chacun, mais cela risque de ne pas suffire et il sera nécessaire de saisir le tribunal compétent pour établir une répartition incontestable.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.