ACHAT D'UNE RUINE ET AUTORISATION DE CONSTRUIRE
Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste, docteur en droit privé
Barreau de Grasse et Bureau secondaire à Paris
Il arrive que des investisseurs achètent un terrain grevé d'une ruine, dans l'intention de construire. Pour autant, l'existance de ca bâtiment en très mauvais état, peut poser des difficultés juridiques insoupçonnées, notamment s'agissant de la nature de l'autorisation qu'il convient de demander à la Commune pour effectuer les travaux de re(contruction).
I - PREMIERE HYPOTHÈSE : L'ÉDIFICE N'APPARAÎT PAS SUR LE CADASTRE
A priori, un édifice qui n'apparaît pas sur le cadastre n'a pas d'existence juridique, même si de fait, elle existe. Toutefois le plan cadastral n'ayant qu'une portée fiscale, il ne garantit donc pas la consistance d'un bien. Il ne s'agit donc que d'un indice réfutable par la preuve contraire.
Ainsi, le pétionnaire peut justifier d'une construction existante par tout moyen, il suffit de prouver son existence physique.
Le cadastre n'est donc pas un obstacle à la reconnaissance juridique de l'existence d'une maison sur le terrain et à la demande d'une autorisation pour la rénover.
II - LA SECONDE HYPOTHÈSE : L’ÉDIFICE EST EN TRÈS MAUVAIS ÉTAT
Si l'édifice présent sur le terrain est en très mauvais état, et qu'il s'agit d'une ruine, la demande de travaux devra porter sur l'ensemble de la construction et il ne pourra d'agir de déclarer quelques travaux de façade ou de peinture. Le régime de la déclarartion préalable sera exclu et un permis de construire devra être obtenu auprès des services de l'urbanisme. Si le terrain est devenu inconstructible, ce permis sera très certainement refusé...
La même solution d'impose dans le cas d'une maison inachevée, alors que l'avancement des travaux est demeuré insuffisant.