Occupation de l’immeuble par l’un des héritiers, au détriment des autres membre de la famille, comment sortir de l’impasse ?


Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste Docteur en droit privé



Le règlement d'une succession pose parfois de graves difficultés et entraîne un retard conséquent sur la liquidation du patrimoine. Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, l'un d'entre peut-être tenter de rester dans les lieux s'il occupe déjà au moment du décès. Cette situation peut alors pénaliser les autres héritiers qui ne profite pas du bien immobilier et qui ne reçoivent aucune indemnité d'occupation. Par ailleurs pour des raisons personnelles, ils peuvent être obligés de demander la liquidation accélérée du patrimoine pour subvenir à leurs besoins.


Les procédures judiciaires en matière de droit des successions sont réputées être les plus longues ce qui n'est pas faux. Il existe cependant quelques solutions qui ont été mises en œuvre par la législation et le code civil pour faciliter le la tâche des autres héritiers.


Première solution : demander la vente de gré à gré et du bien immobilier.


Le bien immobilier a la nature de bien indivis selon le Code civil. C'est-à-dire qu'il doit être administré par l'ensemble des indivisaires ou leurs mandataires.


En invoquant les articles 815–5 à 815–6 du code civil, l’un des héritiers peut saisir le juge des référés, afin de demander la vente amiable du bien même s'il n'est pas majoritaire. Aux termes de l'article 815–6 du code civil, le président du tribunal de grande instance peut prescrire et autoriser toutes les mesures urgentes que requiert d'intérêt commun. Selon l’article 815–5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire est nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril d'intérêts communs. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.


À ce titre, il entre dans les pouvoirs du président du tribunal de grande instance d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun.


Tel sera le cas si est le juge constate qu’une offre a été faite permettant de satisfaire par son prix l’ensemble de l’indivision dès lors que la vente des parcelles commune va dans le sens de l’intérêt général des héritiers et qu’il y a urgence à répondre favorablement à cette demande dès lors que l’offre d’achat date déjà de quelques mois et que la réalisation de cette vente permettra de faire progresser la sortie de l'indivision.


Enfin, suivant l’article 492–1 du code de procédure civile, lors ce que le juge statue en la forme des référés, l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire sauf si le juge en décide autrement.


Deuxième solution : Demander le versement d'une indemnité d'occupation.


Suivant l’article 815–6 du code civil, le président du tribunal de grande instance peut également prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun suivant l’article 815–9 du code civil, chaque héritier peut jouir des biens indivis conformément à leur destination dans la mesure compatible avec les droits des autres et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision  Mais à défaut d’accord entre les intéressés, l’ exercice de ce droit est réglé à titre provisoire par le président du tribunal. L’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise sera, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.


Cette indemnité pourra être fixée à dire d'experts ou d'agence immobilière afin que le juge puisse en évaluer l'importance. Toutefois si il y a discussion sur l'importance de l'occupation elle-même, le juge la plupart du temps renverra les parties devant un notaire chargé de liquider l'indemnité d'occupation après en avoir retenu le principe et la charge à l'égard d'un des héritiers.


Avec la possibilité de demander la vente du bien commun ainsi que la fixation d’une indemnité d'occupation, les héritiers disposent donc d'armes juridique leur permettant de sortir d'une impasse.






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