Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La question des servitudes dont la largeur est différente en réalité de celle mentionnée dans le titre notarié soulève plusieurs problématiques juridiques importantes. En droit français, la servitude est un droit réel immobilier qui permet à un propriétaire (le fonds dominant) d'utiliser le fonds d'autrui (le fonds servant) d'une manière spécifique. Les servitudes peuvent être établies par un acte notarié, par destination du père de famille, ou encore par prescription acquisitive.
1. Problématiques juridiques
Opposabilité et preuve de la servitude : La première difficulté concerne l'opposabilité de la servitude telle qu'elle est utilisée en pratique par rapport à ce qui est décrit dans l'acte notarié. En principe, les dimensions et l'assiette de la servitude doivent être clairement définies dans l'acte pour garantir la sécurité juridique des parties. Une différence entre la pratique et l'acte peut soulever des questions quant à la preuve de l'étendue réelle de la servitude.
Modification de la servitude : La modification des caractéristiques physiques d'une servitude (comme sa largeur) par rapport à ce qui a été convenu initialement peut entraîner des litiges, notamment si l'une des parties estime que cette modification porte atteinte à ses droits.
Prescription acquisitive : Une utilisation constante et non contestée d'une servitude dans une configuration différente de celle initialement prévue peut mener à une modification de cette servitude par prescription acquisitive, sous réserve de respecter les conditions posées par les articles 690 et suivants du Code civil.
2. Applications pratiques dans la jurisprudence
Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 juillet 2019, n° 18-19.641 : Dans cet arrêt, la Cour de cassation a rappelé que l'étendue d'une servitude doit être déterminée selon les termes de l'acte qui l'a instituée. Si l'acte est imprécis, il convient de se référer aux usages locaux et à la destination du père de famille.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 décembre 2012, n° 11-22.190 : Cet arrêt illustre la possibilité de voir la configuration d'une servitude évoluer par prescription acquisitive, à condition que l'usage qui en est fait soit public, paisible, non équivoque et continu pendant 30 ans.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 novembre 2004, n° 03-10.793 : La Cour a jugé que la modification de l'assiette d'une servitude sans l'accord de toutes les parties concernées est susceptible de constituer une violation des droits du propriétaire du fonds servant, sauf à démontrer que cette modification ne lui cause aucun préjudice.
Conclusion
La divergence entre la largeur d'une servitude telle qu'elle est pratiquée et celle mentionnée dans le titre notarié peut engendrer des litiges complexes, nécessitant souvent une analyse détaillée des actes, des usages et de la jurisprudence applicable. Il est conseillé aux parties concernées de chercher une solution amiable ou, à défaut, de se tourner vers le juge pour qu'il statue en tenant compte des principes généraux régissant les servitudes et des spécificités du cas d'espèce.