Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
Que faire si un nouveau propriétaire voisin sollicite l’accès à votre terrain pour faire passer ses canalisations d’eaux usées ?
1° Imposer la servitude par le juge
Comme la servitude d’aqueduc, la servitude d’eaux usées peut - à défaut d’accord amiable - être imposée par la voie judiciaire. Dans ce cas il est possible d’obtenir le paiement d’une juste et préalable indemnité dont le le montant va dépendre du préjudice subi par le propriétaire du fonds servant.
Le plus simple sera d’utiliser un passage existant et donc de prévoir une servitude de tréfonds en même tant que la servitude de passage. La servitude de tréfonds peut aussi être créée a posteriori si elle n’a pas été envisagée ab initio.
Précision : il existe au bénéfice des collectivités publiques des établissements publics ou des concessionnaire de service public qui entreprennent des travaux d’établissement de canalisation une servitude leur confère le droit d’établir à demeure des canalisations souterraines dans des terrains privés non bâtis excepté les cours et jardin attenant aux habitations. Et la procédure est un peu particulière puisqu’à défaut d’accord amiable la servitude est constituée par un arrêté préfectoral pris après une enquête publique. Il a été admis que cette procédure puisse permettre de régulariser d’anciennes canalisations. Voyez en ce sens à la réponse publiée au JO le 3 janvier 2017 page 83. Cette régularisation permettra notamment de faire des travaux sur une vieille canalisation.
Ainsi compte tenu des principes énoncés, il paraît difficile pour le propriétaire d’une parcelle de refuser le passage d’une canalisation dès lors que le terrain voisin est enclavé.
2° Définir le tracé
Il reste cependant la question du tracé précis, qui peut poser problème. Plusieurs solutions sont parfois envisageable. Plus ou moins préjudiciables aux propriétaires de la parcelle supportant la servitude.
Le juge administratif ne se reconnaît pas compétent pour apprécier l’opportunité d’un tracé d’une servitude pour la pose de canalisation d’eau potable ou d’assainissement. Cette incompétence a notamment été reconnue par le tribunal administratif de Strasbourg le 16 octobre 2001.
Pour les canalisations posées par des propriétaires privés on peut penser que c’est l’expert judiciaire qui proposera plusieurs options et proposer celle qui est la moins préjudiciable.
3° Quid des canalisations pré existantes ou « découvertes » ? :
Il reste à régler le sort des canalisations non identifiées dans un acte et qui « apparaissent » après l’acquisition de son terrain.
Si au moment de l’achat d’une parcelle, un acquéreur connaissait l’existence d’une servitude la jurisprudence considère qu’elle lui sera opposable quand bien même elle ne serait pas formalisée par un écrit : cette décision importante a été rendue par la cour de cassation le 16 septembre 2009.
Cette jurisprudence doit être mise en perspective avec la décision rendue par la même cour de cassation le 27 février 2013. Celle-ci estimé en effet qu’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché. en revanche elle peut être éligible à la garantie d’éviction de l’article 1638 du Code civil.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement