Par Laurent Gimalac, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris) et Avocat
Au terme du contrat de bail commercial, le preneur doit remettre au bailleur, les lieux dans l'état dans lequel il les a trouvés.
Si le site était déjà pollué par les activités antérieures d’autres locataires, voire du propriétaire lui-même, le contrat peut régler les modalités de prise en charge de la remise en état ou ne rien prévoir du tout.
Il s’ensuite une sorte de « flou juridique » qui peut être préjudiciable à l’une ou l’autre des parties.
Ce d’autant que les obligations du locataire diffèrent également selon que son activité est classée comme une ICPE ou pas.
Les obligations du preneur et du bailleur procèdent tantôt du droit du bail lui-même ou dans certains cas de la législation des installations classées.
Il convient d’en énoncer les grandes lignes.
I - LES OBLIGATIONS DE REMISE EN ETAT ISSUES DU BAIL (OU DU CODE CIVIL)
C’est le bail commercial qui doit définir contractuellement les obligations des parties y compris l’obligation de remise en état.
A minima, si rien de spécifique a été prévu en cas de pollution avérée du site après l’entrée dans les lieux du preneur et en rapport avec son exploitation, le bailleur pourra exiger une remise en état.
En effet, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue » (C. civ., art. 1730 et 1731).
A défaut d’état des lieux, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (C. civ., art. 1731)
Et suivant l’article 1732 du code civil, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».
Encore faudra-t-il démontrer l’état des lieux lors de la signature du bail, et c’est le raison pour laquelle il sera vivement conseillé d’effectuer un diagnostic des sols, ou sinon de prévoir que ce diagnostic devra être fait aux frais du locataire, sinon le terrain sera réputé ne pas être pollué. En effet, le preneur pourrait en cas contraire, prétendre que la pollution est plus ancienne et n’est pas liée à sa propre activité et ainsi démontrer son absence de faute.
Une clause contractuelle devra instituer cette obligation dans le contrat de bail et permettre ainsi au bailleur de se retourner plus facilement contre le preneur en cas de litige sur l’état du site au moment de son départ.
Il est très important de prévoir un maximum de situations dans le bail commercial lui-même afin de permettre au juge de définir l’étendue des obligations du preneur. C’est d’autant plus judicieux, que l’obligation contractuelle de remise en état qui incombe au preneur peut-être plus complète et rigoureuse que l’obligation administrative qui incombe à l’exploitant d’une installation classée (cf infra). Ainsi, il a été jugé que l’exploitant-locataire qui a rempli son obligation administrative de remise en état devait effectuer une dépollution supplémentaire au regard de ses obligations de locataire (Cass. 3e civ., 12 déc. 2002 : AJDI 2003, p. 105).
Il serait également avisé pour le bailleur de prévoir une indemnité à régler par le preneur tout le temps nécessaire pour dépolluer le site qui prendra le relais du loyer (indemnité d’occupation dans l’attente de la remise en location du site).
Sinon, il sera contraint de saisir le juge des référés d’une demande aux fins d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du CPC, pour définir les mesures de dépollution, leurs modalités, leur durée et la perte de revenus qui en ressort pour le bailleur…
Pour éviter que le preneur ne prenne à sa charge l’ensemble des travaux de dépollution en cas de reprise de son activité sur le site, il serait envisageable de prévoir contractuellement le transfert de ses obligations vers le nouveau preneur.
En effet, le transfert au nouveau locataire des obligations de dépollution du terrain à la charge du propriétaire au titre de son obligation de délivrance du bien en bon état de réparation a été reconnu comme une pratique légale par la Cour de cassation (Voir par ex. Cass. 3e civ., 17 déc. 2002, no 01-11.074, RD imm mai/juin 2003, p. 244, F.- G. Trébulle). On se méfiera toutefois des transferts par voie d’apport partiel d’actifs (assimilables à une fusion) qui peuvent entraîner une solidarité de principe entre l’apporteur et la société bénéficiaire de l’apport (du site pollué) à l’égard des tiers.
Il faut également retenir que la prescription de droit commun des actions contractuelles de nature mobilière n’est plus que de 5 ans (sauf disposition dérogatoire).
Il est donc essentiel que le bailleur réagisse rapidement dès qu’il a connaissance d’une pollution non révélée pendant la durée du bail pour se retourner contre son preneur, sinon son action sera rejetée. L’envoi d’un simple lettre recommandée ne suffira pas à interrompre le délai, contrairement par exemple à l’introduction d’un référé par voie d’assignation (par ex. un référé expertise).
II - LES OBLIGATIONS SPÉCIFIQUES POUR LES INSTALLATIONS CLASSÉES : L’OBLIGATION ADMINISTRATIVE DE REMISE EN ETAT DU DERNIER EXPLOITANT
Le preneur doit remplir, s’il est le dernier exploitant, son obligation de remise en état issu du droit des ICPE (notamment C. env., art. L. 512-6-1 pour les ICPE soumises au régime d’autorisation ou de l’enregistrement).
Cette obligation administrative ne concerne cependant que le dernier exploitant en titre. Donc cela suppose que l’activité sur le site pollué soit à l’arrêt après son départ, ou que le repreneur exerce une activité distincte sans rapport avec la précédente.
Le non respect des obligations administrative de remise en état peut engager outre une responsabilité administrative, une responsabilité civile de nature délictuelle (contrairement à celle qui ressort directement de la non exécution du bail commercial qui est de nature contractuelle).
Une autre particularité : l’action du Préfet contre le preneur pour la remise en état est soumise à une prescription trentenaire et les mesures de police sont quant à elles imprescriptibles. On est donc clairement en présence d’une menace juridique potentielle sur le long terme, qu’il ne faut pas négliger.
Cela a été rappelé dans la célèbre affaire Alusuisse-Lonza-France du 8 juillet 2005, par le Conseil d’Etat :
«les pouvoirs de police spéciale conférés par la loi l’autorité administrative peuvent (...) être exercés par celle-à toute époque et vis-à-vis de tout détenteur d’un bien qui été le siège de l’exploitation d’une installation classée, (...) en revanche, « les principes dont s’inspirent l’article 2262 Code civil font obstacle à ce que le préfet impose à l’exploitant, à son ayant droit ou à la personne qui s’est substituée à lui la charge financière des mesures à prendre au titre la remise en état d’un site lorsque plus de trente ans se sont écoulés depuis la date à laquelle la cessation d’activité a portée à la connaissance de l’administration, sauf dans cas où les dangers ou inconvénients présentés par le site auraient été dissimulés »
Cette solution pourait ne plus être d’actualité compte tenu du nouvel article 2224 du code civil, intervenu depuis, et qui dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Il n’est pas impossible que le juge administratif uniformise les prescriptions en s’alignant sur le délai civil.