Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Le "tour d’échelle" est une servitude d’origine prétorienne c’est-à-dire qu’elle a été créée essentiellement par la jurisprudence.
En réalité, s’il est vrai, que ce droit de passage est accordé à titre provisoire par le propriétaire voisin ou par le tribunal suivant une décision judiciaire, il ne s’agit pas réellement d’une servitude au sens strict puisqu’il n’y a pas de transfert de droits réels au profit d’un fonds dominant mais juste une autorisation limitée dans le temps avec un objet précis.
Pour réaliser des travaux, il n’est parfois pas possible, de faire autrement que de passer sur la propriété du voisin. Ce dernier doit donner son accord pour se faire. Soit cette possibilité est envisagée à l’amiable, et dans ce cas il n’est pas nécessaire de faire appel au tribunal pour obtenir ce droit de passage provisoire, soit le voisin n’est pas d’accord et dans ce cas il est obligatoire de saisir le tribunal d’une demande d’autorisation.
Le droit d’accès temporaire appelé également le tour d’échelle, n’est pas accordé sans condition. Il va falloir démontrer que l’accès chez le voisin est nécessaire car il n’est pas possible d’effectuer les travaux de chez soi même au prix d’une dépense supplémentaire.
Toutefois, il semble que les juges soient sensibles à un raisonnement purement économique même s’il existe d’autres solutions dès lors qu’elles s’avèrent trop onéreuse.
Le tribunal devra déterminer les modalités du passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention. En effet, l’atteinte aux droits de propriété du voisin doit toujours être limitée dans le temps et dans l’espace. Le chantier ne doit pas créer, des détérioration éventuelles ou certains troubles de jouissance aux voisins.
En principe, cette pseudo servitude, par essence provisoire et limitée dans l’espace, ne devrait concerner en que les réparations sur des constructions existantes et donc exclure les constructions nouvelles.
Le propriétaire risque donc de rencontrer des difficultés pour obtenir cette autorisation s’il s’agit d’édifier une nouvelle construction.
Ainsi, il existe encore des décisions (même récentes) qui rejettent leurs demandes quand il s’agit de travaux de construction :
"Si le tour d'échelle peut être accordé pour des travaux nécessaires à la conservation du bien, il apparaît de l'énumération des travaux à effectuer qu'il s'agit pour l'essentiel de travaux de construction. La nature des travaux envisagés par le biais du droit de passage rend sérieusement contestable devant le juge des référés, juge de l'évidence, ce droit de passage des époux B... sur le fonds D…. » (Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, Arrêt du 3 novembre 2020, Répertoire général no 19/06510).
On note toutefois une extension récente de la servitude de tour d’échelle qui vont bien au delà du simple entretien de construction anciennes.
Ainsi par exemple, la Cour d’appel de Grenoble a jugé que "rien ne fait obstacle à ce que l'usage soit étendu aux travaux concernant une construction neuve. » (Cour d'appel de Grenoble, 1ère Chambre, Arrêt du 11 décembre 2018, Répertoire général nº 18/02335).
Cette décision n’est pas isolée puisque la Cour d’appel de Nîmes a également autorisé un droit de passage provisoire pour une construction neuve : "Attendu qu'aucun élément ne fait obstacle à ce que l'usage de tour d'échelle soit étendu aux travaux concernant une construction neuve… » (Cour d'appel de Nîmes, Arrêt du 28 mars 2019, Répertoire général nº 18/02459).
A fortiori, le droit d’accès pour la reconstruction d’une bâtisse devenue une ruine à la suite d’un incendie devrait moins de difficultés y compris lorque la batisse est édifiée le long de la limite de porpriété : "En l'espèce, il ne peut être reproché à M. et Mme C… d'avoir fait le choix de construire en limite séparative, dès lors que cette construction a fait l'objet d'une autorisation administrative, au demeurant non contestée alors qu'ils relèvent que M. et Mme B… ont acquis leur habitation après le début de leurs travaux. » (Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, Arrêt du 8 octobre 2019, Répertoire général nº 18/03764).
Le propriétaire pourra même agir par la voie du référé pour obtenir une décision plus rapide plutôt que d’attendre plusieurs années devant le juge du fond (En ce sens, voir Cour de cassation ch. civile, 8 janvier 1992).
Le juge peut accorder des dommages et intérêts, si l’exercice de ce droit de passage temporaire occasionne un préjudice pour le voisin. Inversement, le tribunal peut qualifier de résistance injustifiée, le refus du voisin de concéder ce droit de passage et retient un véritable abus de droit (Voir en ce sens, Tribunal De Grande Instance Aix-en-Provence, 27 janvier 1981).
Sources : Question écrite n° 01316 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI) publiée dans le JO Sénat du 02/08/2007 - Cour d'appel de Nîmes, Arrêt du 28 mars 2019, Répertoire général nº 18/02459