Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste en droit de l’environnement et docteur en droit privé.
Dans différentes chroniques, nous avons pu constater que le défaut de raccordement une application au tout-à-l'égout pouvait entraîner redoutable de conséquences pour le vendeur professionnel ou encore pour le simple particulier si l’acheteur n’a pas été correctement informé ou que l’on a tenté de le duper intentionnellement…
Dans les hypothèses envisagées, l'information est totalement tronquée. Autrement dit, le vendeur a informé l'acquéreur que sa maison était bien raccordée au tout-à-l'égout alors que ce n'était pas exact. La manipulation est grossière, elle est d'autant plus facile à démontrer une fois qu'un professionnel ou expert s'est rendu sur les lieux pour l’attester.
Mais il existe des hypothèses plus complexes : parfois l'acte authentique, contient une information qui est contredit par une de ses annexes. Dans ce cas peut-on considérer que l'information a été convenablement transmise à l'acquéreur ? Et ce dernier peut-il se retourner contre l'un des protagonistes et lequel ?
Tel est le cas lorsqu'un certificat entre en contradiction avec les déclarations des vendeurs figurant dans le compromis de vente. Un certificat d'urbanisme avec un questionnaire environnement peut être joint dans les annexes et signaler que l'immeuble est desservi par un égout séparatif et branché eaux pluviales et d'autre part qu'un contrôle n'a pas pu être réalisé contenu de la configuration des lieux.
Cette contradiction apparente, entre deux déclarations, ne manquera pas d'interpeller l'acquéreur qui peut se demander quelle est la bonne information.
Dans ce cas, la jurisprudence semble lui être favorable et retenir le fait qu'une information contradictoire n'est en fait pas une véritable information au sens qu'exige la loi. Il revient au notaire rédacteur d'acte, d'attirer l'attention de l'acquéreur sur cette contradiction apparente entre les annexes et le contenu même de l'acte notarié ou du compromis de vente.
Comme le rappelle la Cour d’appel de Poitiers en 2020,
"A la lecture de ces indications, il appartenait aux notaires, intervenant à deux, d'attirer l'attention des parties sur la contradiction existant entre le document d'urbanisme et les déclarations de la S.C.I. Grand'Rue quant à la situation réelle du réseau d'assainissement de l'immeuble, étant rappelé qu'un notaire ne peut décliner sa responsabilité en alléguant qu'il s'est borné à donner la forme authentique aux déclarations reçues,et à l'accord préalable des parties, ce qui est nier le principe même de son devoir de conseil dès lors que sa mission est précisément de s'assurer de l'efficacité de l'acte à dresser et qu'est démontrée l'existence d'un préjudice en lien de causalité avec son comportement fautif » (Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, Arrêt du 22 septembre 2020, Répertoire général nº 18/03440).
Il revient au premier chef au vendeur, de se mettre en conformité avec la réglementation applicable, et donc le cas échéant de procéder au raccordement au tout-à-l’égout si celui-ci était obligatoire.
L'action en garantie devra être engagée contre le vendeur du bien et éventuellement solidairement contre le notaire rédacteur de l'acte s'il a négligé son devoir de conseil.
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.