Il arrive que des investisseurs achètent un terrain grevé d'une ruine, dans l'intention de construire. Pour autant, l'existance de ca bâtiment en très mauvais état, peut poser des difficultés juridiques insoupçonnées, notamment s'agissant de la nature de l'autorisation qu'il convient de demander à la Commune pour effectuer les travaux de re(contruction).
I - PREMIERE HYPOTHÈSE : L'ÉDIFICE N'APPARAÎT PAS SUR LE CADASTRE
A priori, un édifice qui n'apparaît pas sur le cadastre n'a pas d'existence juridique, même si de fait, elle existe. Toutefois le plan cadastral n'ayant qu'une portée fiscale, il ne garantit donc pas la consistance d'un bien. Il ne s'agit donc que d'un indice réfutable par la preuve contraire.
Ainsi, le pétionnaire peut justifier d'une construction existante par tout moyen, il suffit de prouver son existence physique.
Le cadastre n'est donc pas un obstacle à la reconnaissance juridique de l'existence d'une maison sur le terrain et à la demande d'une autorisation pour la rénover.
II - LA SECONDE HYPOTHÈSE : L’ÉDIFICE EST EN TRÈS MAUVAIS ÉTAT
Si l'édifice présent sur le terrain est en très mauvais état, et qu'il s'agit d'une ruine, la demande de travaux devra porter sur l'ensemble de la construction et il ne pourra d'agir de déclarer quelques travaux de façade ou de peinture. Le régime de la déclarartion préalable sera exclu et un permis de construire devra être obtenu auprès des services de l'urbanisme. Si le terrain est devenu inconstructible, ce permis sera très certainement refusé...
La même solution d'impose dans le cas d'une maison inachevée, alors que l'avancement des travaux est demeuré insuffisant.
III - LA TROISIÈME HYPOTHÈSE : LA CONSTRUCTION INITIALE SANS PERMIS DE CONSTRUIRE
L'article L. 421-9 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Toutefois, cette prescription décennale ne s'applique pas si la construction irrégulière édifiée plus de dix ans auparavant, nécessitait lors de sa réalisation l'obtention d'un permis de construire.
Dans cette optique, il est crucial pour le pétitionnaire de bien comprendre la nature de la construction initiale et les exigences légales en vigueur à l'époque de sa construction pour déterminer le type d'autorisation nécessaire pour toute réhabilitation ou travaux futurs.
Jurisprudence :
Une décision du Conseil d'État en date du 3 février 2017 (n°373898) porte sur la prescription administrative en matière de constructions irrégulières. Le Conseil d'État a adopté une interprétation stricte de l'article L. 421-9 du Code de l'Urbanisme, qui stipule que si une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale. La Haute Juridiction a exclu du bénéfice de cette prescription tous les travaux réalisés sans permis de construire lorsque celui-ci était requis. Cette décision a une portée particulière pour les constructions édifiées avant l'obligation d'un permis de construire. Elle précise que la prescription administrative ne s'applique pas aux travaux réalisés sur une construction initiale, qu'ils soient considérés comme une nouvelle construction ou non.
IV - LA QUATRIEME HYPOTHÈSE : LA RESTAURATION D'UN BÂTIMENT AVEC INTÉRÊT ARCHITECTURAL OU PATRIMONIAL
Dans une décision récente du Conseil d'État, il a été précisé que l'article L.111-3 du Code de l'Urbanisme peut s'appliquer même si le requérant ne l'a pas expressément mentionné dans sa demande de permis de construire. Ce texte autorise la restauration d'un bâtiment lorsque trois conditions sont réunies :
- Le bâtiment doit avoir conservé l'essentiel des murs porteurs.
- Le bâtiment doit avoir un intérêt architectural ou patrimonial justifiant son maintien.
- Le projet ne doit pas être en contradiction avec les dispositions des documents d'urbanisme.
Dans le cas d'une bergerie à Hyères, le Conseil d'État a estimé que ces conditions étaient remplies et a enjoint au maire de délivrer un permis de construire. Cette décision souligne l'importance de l'intérêt architectural ou patrimonial dans la délivrance d'un permis de construire pour la restauration d'un bâtiment.
Textes de loi applicables
Article L.111-3 du Code de l'Urbanisme
Jurisprudence :
Conseil d'État, 4 août 2021, req. n° 433761
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit.