Comment s’opposer à une tentative d’appropriation de son bien immobilier par la prescription acquisitive trentenaire ?

Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.



Il existe plusieurs moyens juridiques, pour s’opposer à cette tentative d’appropriation par une personne qui revendique la propriété d’une parcelle sans avoir le titre correspondant.


Tout d’abord il est possible d’invoquer la renonciation à la prescription acquisitive. En effet une prescription acquise est susceptible de renonciation comme le prévoit l’article 2250 du Code civil.  La renonciation consiste pour le possesseur, à reconnaître qu’il a renoncé à prescrire.


Cette renonciation peut prendre des formes différentes. Tel serait par exemple le cas, du possesseur qui laisse le propriétaire rentrer en possession du bien.


Mais cette renonciation ne sera opposable que si elle fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques au service de la publicité foncière. Sinon elle ne serait pas opposable aux ayants cause du possesseur.


Une autre manière, de contester la prescription acquisitive, est de démontrer, que l’occupant n’a pas agi en tant que propriétaire mais simplement à titre de détenteur précaire. Quel serait le cas par exemple d'un occupant qui se prévaudrai d’un simple bail pour justifier de son occupation du bien.


On pourrait également contester la prescription en démontrant que la volonté seule de s’approprier le bien est insuffisante si elle ne se caractérise pas également par des actes matériels accomplis sur le bien. Concrètement, il faudra contester le fait que le bien a été occupé par celui qui se prévaut de la prescription.


Même si le bien a été occupé, s’il a été de manière illicite c’est-à-dire sans le respect nécessaire des règlements d’ordre public, il sera également possible d’invoquer le défaut de possession licite.


Un autre moyen qui est utilisé fréquemment pour contester la possession, consiste à soutenir que cette possession est équivoque. Autrement dit, on ignore si les actes qui ont été commis l'étaient à titre de propriétaire ou simplement en qualité d’occupant précaire.  La possession peut également être équivoque lorsqu’il y a pluralité d’occupants. En effet cela peut mettre le doute sur l’existence d’une propriété exclusive au profit d’une seule personne.


Il est aussi possible d'arguer que la possession ne serait pas publique (et qu’elle est donc clandestine).  Elle s’oppose à une possession clandestine c’est-à-dire une possession qui a été effectuée sans acte apparent pour les tiers. Il sera par exemple particulièrement difficile pour le possédant, de démontrer qu’il a commis des actes d’appropriation publique sur une cave par définition dissimulée au regard du public.


De la même manière, il est possible d’objecter que la possession n’a pas été paisible. Les actes de violence ne peuvent fonder une possession capable d’opérer la prescription.


Plus fréquemment encore, il est possible d’objecter que la possession n’a pas été continue. En effet la loi exige qu’elle le soit pour être efficace durée une longue période de 30 ans. Il faut donc justifier d'une activité régulière sur le bien. Mais seule une intermittence anormale au regard des particularités de la chose empêchera que la possession produise ses effets. Le Code civil facilite la preuve puisqu’il dispose à l’article 2264 que le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.


Enfin, il est possible également d’opposer toutes les causes d’interruption de la possession. 


Ce sera par exemple le cas d’une demande en justice par le bénéficiaire du titre qui cherche à expulser l'occupant. 


La suspension de la prescription acquisitive est également prévue par la loi dans le cas des personnes incapable représentées par un tuteur.


Et comme dans bien des cas, la force majeur est également de nature avoir un effet suspensif sur cette prescription.


En conclusion, les moyens de défense ne manquent pas,  pour s’opposer à une action en usucapion, encore faut-il les connaître et les opposer en temps et en heure.





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