Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.
Introduction
La question de la distinction entre la non-conformité et les vices cachés en matière de vente est d'une importance cruciale. La garantie contre les vices cachés occupe une place centrale et exerce une attraction sur les autres actions susceptibles d'être exercées contre le vendeur. Mais le défaut de cionformité a été pendant longtemps un moyen de renforcer cette obligation de garantie en contournant les obstacles à sa mise en oeuvre :
1. Domaine de la garantie : La garantie contre les vices cachés est régie par les articles 1641 et suivants du Code civil. Elle doit être distinguée d'autres actions pouvant être intentées contre le vendeur, notamment l'action en nullité du contrat pour cause d'erreur sur les qualités de la chose ou de dol.
2. Non-conformité : La non-conformité est une action distincte qui tend à obtenir une chose conforme aux prévisions du contrat.
3. Cumul des actions : Les juges veillent de plus en plus à empêcher le cumul de ces actions afin de préserver le régime propre à la garantie contre les vices cachés.
4. Responsabilité contractuelle et délictuelle : La garantie contre les vices cachés n'a pas une nature purement contractuelle ou délictuelle, mais est une suite de l'inexécution du contrat.
La jurisprudence tend à clarifier et à circonscrire le domaine d'application de la garantie contre les vices cachés, tout en veillant à éviter les cumuls inappropriés avec d'autres actions. Il est donc crucial pour les praticiens du droit de bien distinguer ces différentes actions pour conseiller efficacement leurs clients.
Voici quelques concrets tirés de la jurisprudence pour illustrer la différence entre non-conformité et vices cachés qui s’appliquent à toutes sortes de biens :
Exemple 1 : Vices cachés et fissures dans la structure
Cas de vices cachés : Un acheteur découvre après l'achat d'une maison que celle-ci présente des fissures graves cachées derrière du papier peint. Il peut se prévaloir des articles 1641 et suivants du Code civil pour demander réparation.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 22 septembre 2009, n° 08-14.013. Dans cette affaire, la Cour de cassation a souligné l'obligation d'information qui imposait au vendeur de porter à la connaissance de l'acquéreur l'existence des mouvements de terrain et décompression de sol.
Exemple 2 : Non-conformité et superficie du bien
Cas de non-conformité : Si la maison vendue ne correspond pas aux spécifications du contrat en termes de superficie (Loi Carrez), il s'agit d'un cas de non-conformité.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 7 décembre 2011, n° 10-26.022. La Cour de cassation a jugé que la non-conformité de la superficie d'un lot de copropriété par rapport à celle mentionnée dans l'acte de vente constitue un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur.
Exemple 3 : Vices cachés et problèmes d'isolation
Cas de vices cachés : Un acheteur découvre que la maison qu'il a achetée présente des problèmes d'isolation thermique graves qui n'étaient pas apparents lors de la visite.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 12 janvier 2016, n° 14-26.482. La Cour a estimé que le vendeur était tenu de garantir l'acquéreur contre les vices cachés affectant la chose vendue et la rendant impropre à l'usage auquel on la destine.
Exemple 4 : Non-conformité et équipements inclus
Cas de non-conformité : Si la maison vendue était supposée inclure certains équipements comme une piscine ou un garage, mais que ces éléments ne sont pas présents, il s'agit d'un cas de non-conformité.
Jurisprudence : Cass. 3e civ., 3 mai 2012, n° 11-13.666. La Cour a considéré que l'absence d'équipements promis dans le contrat de vente constituait une non-conformité justifiant une action en réduction du prix ou en résolution du contrat
Conclusion
Ces exemples illustrent la différence fondamentale entre les vices cachés et la non-conformité. Alors que les vices cachés concernent des défauts non apparents qui rendent la chose impropre à son usage, la non-conformité se rapporte à une discordance entre les spécifications contractuelles et la chose livrée.
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.
