Le bail commercial de la boutique : quels sont les apports de la Loi Pinel en 2014 et de son décret d’application ?


Par Laurent Gimalac, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris) et Avocat 


Les boutiques de luxe des beaux quartiers de Cannes (Rue d’Antibes, Croisette) ou de la Rue Montaigne dans la capitale sont le plus souvent exploitées par des  locataires, bénéficiant d’un bail précaire ou d'un bail commercial 3/6/9 ans. Lorsqu'ils ont la chance de bénéficier d'un tel bail, ils peuvent se prévaloir de la propriété commerciale (un renouvellement illimité et cas de résiliation anticipée, d'une indemnité d'éviction équivalent à la valeur du fonds de commerce).


De nouvelles dispositions ont été prises par le législateur au cours de l'année 2014, restant dans l'attente d'un décret d'application finalement publié le 3 novembre de la même année, lequel vise à améliorer les relations entre le bailleur et son locataire.


Ces dispositions sont principalement reprises dans le code de commerce (art. L 145-1 et suivants). 


Outre quelques retouches, la Loi et le décret précisent certains points qui pouvaient être une source de litiges. Et ils nécessitent une mise à jour des baux commerciaux à l'occasion de leur renouvellement car il s'agit de dispositions d'ordre public.


Bon nombre de ces aménagements sont immédiatement applicables aux contrats en cours ou au plus tard à ceux qui sont renouvelés après le 5 novembre 2014 (charges locatives et information du locataire).


I - L'IMPOSSIBILITÉ DE RENONCER A SON DROIT DE RESILIER TOUS LES TROIS ANS LE BAIL ET ALLONGEMENT DE LA DURÉE DU BAIL DEROGATOIRE


L'une des dispositions les plus favorables pour le locataire est l'interdiction des clauses les empêchant de résilier le bail à l'issue des périodes triennales (3-6-9). Cela au motif que les commerçants ont besoin d'une certaine souplesse, et ne doivent pas être contraints de payer durant 9 ans, alors que leur entreprise n'est pas rentable.


Le droit des baux dérogatoires est allongé d'un an à partir du 1er septembre 2014 : un nouveau commerçant peut signer un bail dérogatoire de 3 ans, au lieu de 2, afin de pouvoir tester son activité sans s’engager sur une longue période.


II - L'ETAT DES LIEUX


Le bailleur doit désormais établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie des locaux et, à partir du 1er septembre 2014, intégrer au contrat de bail un inventaire de la répartition précise des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au locataire.


III - LA REPARTITION DES CHARGES


Le Décret précise cette répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Il précise ce qui ne peut-être imputé au locataire. D’après le décret, seuls la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères, les impôts, les taxes et redevances liées à l’usage du local, peuvent rester à la charge du locataire. Les autres précisions apportées par le texte concernent l’obligation d’information par le bailleur en matière de travaux et la possibilité de donner congé par lettre recommandée.


IV - LE DEPLAFONNEMENT AVEC HAUSSE LIMITÉE A 10 %


À partir du 1er septembre 2014, en cas de déplafonnement, l’augmentation des loyers commerciaux est limitée à 10 % par an.



© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019