Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.
Il est possible d’acquérir un bien par suite d’une possession trentenaire paisible, publique et ininterrompue.
Toutefois, pendant cette période, des causes d’interruption de la prescription peuvent être invoquées par le véritable propriétaire qui a négligé son bien.
Il convient de les connaître impérativement avant d’engager une procédure d’usucapion trentenaire.
La cause la plus fréquente de cette interruption, est la disparition matérielle de la possession. En effet la condition requise est une possession qui doit être continue.Mais seul de véritables actes de dépossession permettent d’anéantir la prescription écoulée.
Une demande en justice du véritable propriétaire peut également interrompre la prescription (Voyez en ce sens de l’article 2241 du Code civil). De simples actes conservatoires n’auront pas le même effet qu’une citation devant le tribunal. De la même manière de simple lettre d’interpellation ne constitue pas une des causes d’interruption du délai.
La demande en justice doit être interprétée de manière la plus large. Il peut s’agir effectivement d’une assignation introductive, ou encore une demande reconventionnelle dans le cadre d’un procès existant.
Par contre, il existe une exception importante concernant les demandes de bornage. Une action en bornage qui n’a pour objet que la fixation d’une ligne divisoire ne vaut pas interruption du délai de prescription acquisitive.
L’action ne produira de réels effets que si l'assignation est publiée car en matière immobilière, car cette condition est exigée pour entraîner un effet d'interruption opposable aux ayants droits du possesseur.
De même, une simple action judiciaire en référé qui échouerait, n’aurait pas pour effet d’interrompre la prescription : il faut dans le délai légal introduire une action au fond devant le tribunal judiciaire.
Enfin, il convient de distinguer les causes d’interruption de la prescription, de la simple suspension qui concerne par exemple les incapables majeurs. Ces derniers bénéficient de plein droit, d’une suspension des prescriptions au motif qu’ils ne sont pas en mesure de protéger leurs intérêts. La suspension ne dure que pendant la période d’incapacité. Et elle ne joue qu’en leur faveur.
La jurisprudence reconnaît également comme motif de suspension du délai, la force majeure c’est-à-dire l’impossibilité d’agir en justice.
Il est également prévu une suspension du délai, lorsque le juge fait droit à une demande de mesures d’instruction présentée avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. En cas de doute, il peut être utile de lancer une telle procédure pour recueillir des preuves ou faire état d’une situation matérielle.
Tous ces points devront être examinés avant de pouvoir lancer une procédure permettant de récupérer un bien immobilier par la voie de l’usucapion trentenaire.