Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Il existe un véritable arsenal juridique constituant une insécurité permanente pour le propriétaire d'un terrain pollué qui veut le vendre ou le louer.
1. Responsabilité civile contractuelle et délictuelle
La responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée. Sur le plan contractuel, le Code civil offre plusieurs articles pertinents, notamment l'article 1240, qui traite de la responsabilité délictuelle. Il est crucial de noter que ces fondements peuvent être invoqués de manière alternative ou complémentaire, en fonction des circonstances spécifiques de chaque cas.
2. Garantie des Vices cachés
La garantie des vices cachés, régie par les articles 1648 et 1721 du Code civil, est un autre mécanisme permettant d'engager la responsabilité du vendeur. Cette garantie est particulièrement pertinente dans les cas où la pollution du site n'a pas été divulguée ou découvert lors de la transaction.
3. Obligation de délivrance conforme
L'article 1604 du Code civil impose au vendeur une obligation de délivrance conforme. Tout manquement à cette obligation, notamment en ce qui concerne la qualité du bien vendu, peut entraîner la responsabilité du vendeur. Dans le contexte de la vente de terrains industriels, cette obligation peut s'étendre à l'état environnemental du site.
4. Obligation d'information
L'obligation d'information, renforcée par la réforme du droit des obligations, est d'ordre public. Elle est codifiée dans les articles 1602 et 1112-1 du Code civil, ainsi que dans l'article L. 514-20 du Code de l'environnement. Le vendeur doit informer l'acquéreur de tout risque de pollution ou de contamination du site.
5. Vices du consentement
Les vices du consentement, tels que l'erreur ou le dol, peuvent également être invoqués pour engager la responsabilité du vendeur. Ces vices sont particulièrement pertinents lorsque le vendeur a sciemment caché des informations relatives à la pollution du site.
6. Responsabilité délictuelle malgré les clauses contractuelles
Même en présence de clauses contractuelles visant à limiter ou exclure la responsabilité du vendeur, la jurisprudence a établi que la responsabilité délictuelle peut être engagée. Ceci est particulièrement vrai en cas de manquement à des obligations légales ou administratives, telles que la remise en état des lieux.
7. Inopposabilité de clauses contractuelles en présence de règles d’ordre public
La jurisprudence a clairement établi que les clauses contractuelles ne peuvent pas exonérer le vendeur « dernier exploitant d’une ICPE » de sa responsabilité, que ce soit vis-à-vis de l’administration ou même parfois des tiers acquéreurs. Cette inopposabilité est justifiée par des considérations d'ordre public, notamment la protection de l’environnement (législation ICPE). En effet, l'obligation de remise en état d'un site industriel occupé par une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) pèse sur le dernier exploitant.
La société Aventis Pharma, ayant droit de la société Rhône Poulenc Interservice, a ainsi été condamnée sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil à rembourser des opérations de dépollution en 2008, alors que l’activité avait cessé en 1971 tandis que la déclaration de cessation d’actiivté n’avait été déposée qu’en 1977 (Civ. 3e, 27 mai 2010, n° 09-13.438).
Vers une simplification ?
La Loi ALUR a mis en place un mécanisme inédit de prise en charge, par un tiers, des opérations de remise en état (C. envir., art. L. 512-21 et art. R. 512.76 s.). Cela permet de transférer à un tiers intéressé (tiers nouveau propriétaire et aménageur) non seulement la responsabilité financière de la remise en état, mais également la responsabilité administrative du dernier exploitant.