Par Laurent GIMALAC, Docteur en droit, Lauréat et Avocat spécialiste en droit de l’environnement.
La loi n°85-30 du 9 janvier 1985 - dite « loi Montagne » autorise les projets immobiliers dans les « ensembles urbains » disposant d’un nombre suffisant de constructions à dominante d’habitations. Elle s’applique aux communes qui se distinguent par leur domaine montagneux et promeut un développement équitable.
Il s’ensuite notamment comme conséquence que suivant l’article L. 122-5-1 du Code de l’urbanisme :
"L'urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants, sous réserve de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes, ainsi que de la construction d'annexes, de taille limitée, à ces constructions, et de la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées ».
Par ailleurs, il est précisé plus loin dans le même code que le principe de continuité "s'apprécie au regard des caractéristiques locales de l'habitat traditionnel, des constructions implantées et de l'existence de voies et réseaux ».
En compétent de ces dispositions, il existe des références « locales » qui permettent de les appliquer avec précision à des situations territoriales spécifiques.
Ainsi, tel est le cas de la directive territoriale des Alpes Maritimes qui fixe les conditions précises de mise en œuvre de cette construction en continuité. Celle-ci indique notamment que le caractère groupé des constructions d’un ensemble urbain est constitué « d’au moins 5 constructions, chaque construction ayant au moins 2 autres constructions à moins de 50 mètres (les cercles d’un rayon de 25 mètres autour de chacune des constructions doivent être sécants) ».
Ces règles sont impératives et donc opposables aux Communes qui délivrent dans ces secteurs protégés les permis de construire. Ainsi, la CAA de Marseille, a jugé dans son arrêt du 19 décembre 2013 n° 11MA03654 :
« Considérant qu'en application de l'article L. 111-1-1 du code de l'urbanisme, les directives territoriales d'aménagement peuvent préciser les modalités d'application des articles L. 145-1 et suivants sur les zones de montagne et s'appliquent aux personnes et opérations qui y sont mentionnées ; que ces dispositions sont reprises au premier alinéa de l'article L. 145-2, selon lequel les directives territoriales d'aménagement précisant les modalités d'application des dispositions du présent chapitre ou, en leur absence, lesdites dispositions sont applicables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux ou constructions ».
Dans l’éventualité d’une violation de ces règles qui sont destinées à protéger les espaces relevant de la Loi Montagne, il sera possible de saisir le juge administratif d’une demande d’annulation du permis de construire. Ainsi dans cet autre arrêt rendu par la CAA de Marseille, 1er juin 2015, N° 13MA01586, un projet a été annulé pour cette même raison :
"Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, et notamment de la photographie panoramique annotée produite, que le terrain d’assiette du projet de Mme B…est situé à flanc de colline dans une zone boisée où près de quatorze constructions ont été édifiées de façon désordonnée, comprise entre la route départementale n° 17 et la route Saint Hospice ; que cet ensemble de bâtiments, loin de former un groupe homogène, s’étale au contraire sur plus de 400 mètres linéaires et constitue un mitage diffus qui, même doté de l’ensemble des réseaux publics, ne peut être qualifié de groupe de constructions au sens des dispositions sus-rappelées du code de l’urbanisme, compte tenu du parti pris d’isolement des constructions qui le composent ; que ce secteur n’est identifié par la DTA des Alpes-Maritimes comme un secteur urbain constitué que pour sa partie Ouest distante de plus de cinquante mètres du terrain d’assiette du projet en litige, qui ne peut donc être regardé comme étant situé en continuité avec ce groupe d’habitation ; qu’il ressort du même document d’urbanisme, que le terrain d’assiette du projet en litige est classé dans un secteur susceptible d’être urbanisé, qui, à la date de la décision attaquée ne pouvait se développer dès lors que la capacité d’accueil des secteurs urbains déjà constitués et des secteurs d’urbanisation diffuse n’était pas épuisée ; qu’en l’absence de continuité avec un groupe d’habitations et en application de l’article L. 145-3-III du code de l’urbanisme, son projet ne pouvait être autorisé ».
La même solution s’impose à l’encontre d’un projet de ZAC près d'une zone d'activité économique existante lorsque celle-ci ne se situe pas elle-même au voisinage immédiat des parties urbanisées de la commune (Voir Cour Administrative d’Appel de Toulouse, 1° ch., 13 octobre 2022, 19TL01591) : « Par suite, le projet de zone d'aménagement concerté ne peut être regardé comme s'inscrivant en continuité d'un bourg, d'un village, d'un hameau ou d'un groupe de constructions traditionnelles ou d'habitations de Mende. L'association requérante est en conséquence fondée à soutenir que la délibération du 16 décembre 2016 méconnaît l'article L. 122-5 du code de l'urbanisme et que c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cette délibération".
Le juge pourra s’inspirer de la géographie des lieux et notamment des barrières physiques pour analyser la situation. Comme par exemple des obstacles naturels tels des barrières végétales, une falaise, un cours d’eau, ou une bande de terrain située en zone NB (Bande dont l’une des faces est séparée d’environ 80 mètres d’une zone UB : CAA Lyon, 18 févr. 1997, SCI Cret du Four, n° 95LY00005)… mais ce ne sont que des indices de la rupture de continuité.
A fortiori, un PLU en cours d’adoption qui prévoit une interdiction de construire sur ce secteur, pourra justifier que le Maire prenne immédiatement à la décision d’un sursis à statuer de deux ans dans l’hypothèse où le projet serait en contradiction avec les objectifs du futur du PLU,