Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Introduction
La question de l'empiètement de constructions sur un terrain voisin est un sujet fréquemment abordé devant les tribunaux. Cette note a pour objectif de présenter un aperçu de l'attitude des juges en la matière, en se basant sur quelques décisions de jurisprudence.
Partie 1 : Tendance générale à favoriser la démolition et à la sévérité
Le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition (Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 novembre 2016, 15-19.561, Publié au bulletin).
La Cour de cassation ordonne la démolition des parties de murs de clôture qui empiètent sur le fonds (Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 décembre 2017, 16-25.406, Publié au bulletin)
La Cour de cassation juge également que tout empiètement, même minime, justifie la démolition de la construction litigieuse (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2022, 20-14.580, Inédit).
La Cour évoque les articles 544 et 545 du Code civil pour souligner que nul ne peut être contraint de subir un empiètement sur sa propriété.
Partie 2 : Les nuances et exceptions
Un arrêt rejette la demande de démolition en raison de l'absence d'empiétement des murs mais note l'existence de débordements des fondations de béton (Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 mars 2021, n° 19-17.616).
Le juge apprécie également s'il est techniquement possible de supprimer l’empiètement (Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 juillet 2014, n° 13-15.483).
Dans une autre affaire, la cour a ordonné la démolition des murs Sud et Ouest du bâtiment qui empiètent sur une parcelle, mais sous astreinte provisoire (Cour d'appel de Bastia, 4 décembre 2013, n° 12/00136).
Ces décisions montrent que les juges peuvent nuancer leur position en fonction des circonstances spécifiques de chaque affaire, comme la nature de l'empiètement ou les conséquences pour les parties.
Conclusion
L'attitude des juges en matière de demande de démolition pour empiètement tend à favoriser la protection du droit de propriété, mais des nuances existent. Il est donc crucial de prendre en compte les spécificités de chaque cas pour évaluer les chances de succès d'une telle demande.
Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université, Ancien ATER.