Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La perte d’une (belle) vue alimente de plus en plus la chronique judiciaire civile. Parmi les causes les plus présentes de plaintes, les plantations sur le terrain voisin prennent une place de choix.
Les décisions judiciaires relatives aux plantations cachant la vue d'un voisin sont souvent fondées sur les règles de distance prévues par le Code civil, mais peuvent également reposer sur la notion de "trouble anormal du voisinage" lorsqu'il y a privation de vue ou de lumière.
L'article 671 du Code civil impose des distances minimales pour les plantations près des limites de propriété : 2 mètres pour les arbres dépassant 2 mètres de hauteur et 50 cm pour les plantations plus petites. Si ces distances ne sont pas respectées, le voisin peut exiger l'élagage ou l'arrachage des arbres litigieux, sans avoir à prouver un dommage particulier.
Cependant, même lorsque ces distances sont respectées, des décisions judiciaires ont pu donner lieu à réparation si le voisin prouve un trouble anormal du voisinage. Par exemple, la Cour de cassation a déjà jugé qu'une perte importante de vue ou d'ensoleillement, causée par des plantations, peut constituer un trouble anormal. Dans ce cas, le tribunal peut ordonner l'abattage ou l'élagage des arbres, ainsi que l'octroi de dommages et intérêts.
I - LA PRÉSENCE DES PLANTATIONS AVANT L'ACQUISITION DU BIEN
Pour apprécier la nature du trouble, les juges examinent l’ancienneté des plantations, et notamment leur existence au moment de l’emménagement des voisins plaignants. C’est un des critères essentiels pour déterminer si les acquéreurs étaient en mesure ou pas d’anticiper la perte partielle de leur vue.
Ainsi, la Cour d’appel de Caen relève :
"Le tribunal a parfaitement rappelé que ces arbres, y compris les tamaris, existaient manifestement déjà lorsque M. X… a acquis sa propriété, et que celui‐ci ne pouvait ignorer que ces végétaux allaient croître régulièrement…. » (CA CAEN, 16 déc. 2014, N° RG 12/01824).
Et elle en conclut :
« Dans ces conditions, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que les arbres propriété de M. et Mme B... ne causaient à la propriété de M. LEPOIVRE aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ».
Le propriétaire voisin ne pouvait donc pas se plaindre de l’évolution naturelle de cette végétation, d’autant plus qu’un élagage était effectué régulièrement (au moins une fois par plan) et que ces arbres, "du fait de leur éloignement, ne créent nulle perte d’ensoleillement, et la villa demeure dans un environnement dégagé. Depuis l’étage de la maison, la mer reste bien visible à 180° ».
L’acquéreur d’un bien devra donc être vigilant et bien vérifier que des plantations ne risquent pas de devenir gênantes quelques années plus tard car il sera alors difficile voire impossible d’en demander le retrait.
II - LA CREATION D’UN ECRAN OPAQUE ENTRAINANT UNE REELLE PERTE DE VALEUR DU BIEN
La création d’une barrière végétale opaque qui supprime toute vue mer peut constituer un trouble anormal du voisinage et donc faire l’objet de mesures judiciaires restrictives.
La Cour d’appel d’Aix en Provence (Cour d’appel d’Aix-en-provence, Arrêt du 14 mars 2019, Répertoire général nº 17/14509) relève dans cette autre affaire en prenant appui sur un rapport d’expertise :
Les conclusions de l'expert judiciaire Labruere et les procès-verbaux de constat établis successivement les 23 septembre 2014 et 31 août 2016 par les huissiers de justice Stéphane Ragué et Fabien De Matteis enseignent que la SARL Karel a implanté sur sa propriété dix cyprès d'une hauteur à la cime allant de 13,84 mètres pour le plus petit à 16,58 mètres pour le plus grand, que « d 'autres arbres de haute futaie existent entre les cyprès et leurs frondaisons avec les cyprès forment une haie végétale ; qu' il est évident que la plantation des arbres de haute futaie prive de l'ensoleillement, une perte de vue sur la mer et de ces faits une moins-value de leur propriété » (cf rapport d'expertise page 7).
Il est vrai que dans cette affaire, la situation était presque caricaturale tant la sensation d’étouffement était importante pour la copropriété voisine comme le confirmaient les PV de constat d’huissier :
Les constats d'huissiers et les photographies qui y sont annexées corroborent cette situation et précisent en outre que les haies aménagées en limite de propriété ne sont pas taillées,« débordent du côté de la copropriété La Fontanille », que « les pins dépassent par endroits de quatre mètres environ sur le terrain de la copropriété » que « le bassin - de la piscine - est enfermé par des murs d'arbres » créant une « sensation d'étouffement ». Ce masque végétal impacte tous les étages de la copropriété y compris son balcon le plus haut, la vue étant totalement occultée pour les étages inférieurs et rez-de-chaussée.
Et la Cour d’appel d’en déduire :
Il ressort de ces constatations qu'il s'agit d'un préjudice collectif rendant recevable l'action du syndicat, qu'il excède les inconvénients normaux du voisinage compte tenu du cadre privilégié du cap d'Antibes où sont situées les propriétés respectives. En effet, s'il n'existe pas de droit à la vue, celle-ci constitue un attrait essentiel de cette zone d'habitation ; or, la copropriété La Fontanille bénéficiait antérieurement d'une vue totalement dégagée et d'un ensoleillement constant, la parcelle de la SARL Karel étant alors occupée par des cours de tennis ; le constat d'huissier du 31 août 2016 montre, enfin, que cette dernière laisse évoluer de manière anarchique la végétation en place.
Autrement dit, dès lors que les plantations ne sont pas régulièrement élaguées et qu’une vue initialement dégagée est totalement perdue, les tribunaux reconnaissent l’existence d’un trouble anormal lequel justifie que l’on impose au propriétaire indélicat des mesures correctrices.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement (Paris et Côte d’azur).