Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste en droit de l'environnement et docteur en droit privé.
Le droit de la construction recèle un grand nombre de pièges pour le profane et l’acquéreur d’une construction neuve sur plans (VEFA) peut facilement être dupé par un constructeur qui connaît parfaitement les délais et les subtilités pour se sortir d’une situation qui lui est apparement défavorable.
La garantie de parfait achèvement est d’ordre public et l’article 1792-5 du Code civil prévoit que toute clause ayant pour effet d’exclure la garantie de parfait achèvement ou d’en limiter la portée doit être réputée non écrite. Mais cette garantie de parfait achèvement est très courte puisqu'il faut impérativement la mettre en oeuvre dans le délai d'un an.
1° Le double délai d’1 mois et d’1 an
1.1. Dénoncer les défauts dès la livraison
Il est essentiel pour l'acquéreur une construction neuve de mettre des réserves sur les désordres, les vices et les défauts de conformité qui sont apparents lors de la livraison du bien. Pour la mettre en oeuvre, il faut préalablement avoir dénoncé les défauts dans un premier délai d’1 mois à compter de la livraison.
L'article 1642–1 du Code civil dispose en effet : « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »
D'un point de vue pratique, il existe donc un délai d'un mois à compter de la livraison ou la réception des travaux pour émettre des réserves et dénoncer les défauts apparents. Il est possible de faire ces réserves soit dans le procès-verbal de livraison, soit directement par lettre recommandée adressée au promoteur qui permet éventuellement d'ajouter des défauts qui n’apparaissaient pas lors de la prise de possession du bien.
1.2. Agir en justice dans le délai d’1 an
Si toutes les réserves ne sont pas levées, et que le promoteur ne fait rien, il faudra alors engager une procédure devant le tribunal judiciaire dans un délai plus long d'un an.
On comprend donc que le promoteur ait tout intérêt à ne rien faire et à profiter de l'inaction de l'acheteur, afin de l'empêcher de mettre en jeu la garantie de bonne fin. Il s’agit en effet d’un délai de forclusion comme le prévoit l’article 1648 al. 2 du code civil : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »
Même une assignation en référé, ne suffira pas dans certains cas à interrompre le délai. En effet, la saisine du juge des référés pour désigner un expert n'interrompt pas ce délai de forclusion ce qui signifie qu'il faudra même dans ce cas, introduire une procédure au fond, devant le tribunal, alors même que l'expert judiciaire n'aura pas encore remis ses conclusions pour conserver le bénéfice de la garantie de parfait achèvement.
Dans le cas où le maître d'œuvre ne conteste pas les vices et les malfaçons, il devra achever l'ouvrage et réparer l'intégralité des non-conformités. Un délai peut-être convenu dans le procès-verbal de réception de commun accord entre les parties. En l'absence d'un tel délai, il convient de se reporter à la norme NF P03–001 qui indique que l'entrepreneur dispose d'un délai de 90 jours à partir de la signature du PV.
2° La planche de salut du transfert du pouvoir de contrôle du chantier et de la garantie décennale
Il existe une première astuce permettant de contourner l’absence de réserves en temps et en heure. Ainsi, il est possible d’engager la responsabilité du maître d’oeuvre pour les défauts apparents non réservés si ce dernier, investi d’un pouvoir de surveillance du chantier et d’une mission d’assistance du maître d’ouvrage devait l’alerter de défauts apparents non signalés lors de la réception.
De même, la Cour de cassation a apporté une aide précieuse aux acheteurs en censurant un arrêt d’appel, au visa des articles 1646-1, 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil, en soulignant qu’il « résulte de la combinaison de ces textes que l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.» Ainsi même si le vice était apparent au moment de la livraison, il peut toujours bénéficier de la garantie décennale s’il entre dans son champ d’application et donc mettre en oeuvre la procédure au delà du délai d’un an après la réception (Cass. civ. 3ème, 14 janvier 2021, n°19-21.130).
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.