Loyer réclamé à un indivisaire qui occupe un bien seul  sans payer pas les charges et le crédit en cours.

Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste Docteur en droit privé




L’une des situations les plus conflictuelles est celle dans laquelle deux concubins, ou deux personnes divorcées ont conservé un bien acquis en indivision alors qu’ils en vivent plus ensemble suite à une séparation.

On le sait, cette éventualité est en principe écartée en cas de divorce par consentement mutuel (sauf cas d’indivision conventionnelle pour ne pas vendre le bien) mais pas dans les autres situations, comme par exemple dans le cas de deux anciens concubins.


I - LES ENNUIS COMMENCENT ET S’ACCUMULENT Y COMPRIS POUR L’INDIVISAIRE « VERTUEUX »…


Avec le temps, les difficultés peuvent s’accumuler : l’un des indivisaires occupe le bien, l’autre non, et certaines dettes ne sont pas réglées (comme par exemple le crédit immobilier).

Si les deux indivisaires ont eu la malencontreuse idée de conserver un compte joint pour le paiement des échéances du prêt, et si les échéances du prêt ne sont plus réglées par celui qui occupe le bien immobilier, l’autre indivisaire peut avoir la mauvaise surprise de découvrir qu'il est fiché sur le FICP.

En effet, ce fichier recense les incidents de paiement caractérisés sur des crédits accordés aux particuliers pour des besoins non professionnels et les informations relatives aux mesures de traitement des situations de surendettement.

(Rappelons à ce sujet qu’en cas d’incident de paiement, vous disposez de 30 jours pour régulariser votre situation en payant les sommes dues. Mais si vous ne le faites pas dans ce délai de 30 jours, l’établissement qui vous a accordé le crédit demandera à la Banque de France votre inscription au FICP).

Pour éviter une situation inextricable, le concubin « in bonis » peut décider de régler la dette de son ex conjoint mais dans ce cas il supporte une charge qui normalement ne lui incombait pas. 

En effet, l’inscription au FICP peut être supprimée dès que les sommes dues au titre des retards de paiement sont intégralement remboursées.

Cette intervention salvatrice peut alors être considérée juridiquement comme de la «  gestion d’affaires », puisque le paiement des échéances profite également à son ex concubin.

Elle peut également se justifier pour payer d’autres charges comme par exemple l’assurance habitation etc.

Rapidement, il va falloir trouver une solution pour sortir de cette impasse et pour ne plus avoir à régler la totalité des charges…


II - LES OPTIONS POUR SORTIR DE L’IMPASSE…


1° La première option consiste à racheter la part du co-indivisaire indélicat pour être seul maître du bien, ou coexister avec d’autres indivisaires qui ne sont pas impécunieux.


Mais cela suppose son accord car on ne peut pas exproprier un co-indivisaire contre sa volonté.

S’il occupe le bien et ne souhaite pas le quitter à bref délai, on peut lui proposer un bail d’habitation, quitte à être généreux sur le loyer… mais il faudra ensuite gérer la présence d’un locataire qui risque de ne plus régler le loyer et donc engager les procédures d’expulsion qui sont particulièrement longues…


Le co-indivisaire impécunieux peut lui aussi prendre l’initiative de vendre sa part indivise soit à un autre co-indivisaire soit à un tiers. Mais dans ce cas, il doit compter sur une mesure spécifique, le droit de préemption des autres indivisaires prévu par l’article 815-14 du code civil.


2° En cas de refus, il existe deux autres options : soit l’action en partage judiciaire (avec licitation donc attribution de lots ou vente aux enchères) soit l’autorisation de vendre le bien à un tiers acquéreur par une décision en la forme des référés (mais il faut démontrer le péril pour l’indivision).


2.1. L’action en partage est soumise à des conditions de forme et doit être introduite devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. 


Elle est instruite par le juge de la mise en état, et la procédure peut durer 1 à deux ans…

Elle débouche sur la décision de partage judiciaire (sauf motif d’empêchement sérieux) car « nul n’est tenu de rester dans l’indivision ».

Si le bien est divisible, des lots peuvent être constitués et attribués à chaque indiciaire tout en respectant bien évidemment leur participation initiale (50/50, 60/40 etc.)

S’il ne l’est pas, il devra être vendu aux enchères (licitation).

Dans ce cas, le concubin qui souhaite récupérer le bien peut-il se porter acquéreur du bien vendu aux enchères ?

Aux termes de l'article R. 322-39 du Code des procédures civiles d'exécution :

« Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées 1° Le débiteur saisi… »

Mais il ne s’agit pas ici d’une vente sur saisie mais d’une vente sur partage et une solution particulière a été prévue par le code civil.


L’article 815-15 du code civil dispose  :

S'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente. Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire. 


La portée de ce texte est cependant cependant limitée à la cession des parts indivises et non de l’immeuble lui-même.

En effet, le principe est que le droit de substitution prévu par l’article 815-15 du code civil ne peut être exercé qu’en cas d’adjudication portant sur les droits d’un indivisaire dans les biens indivis et non sur les biens indivis eux-mêmes (RTD civ. 1989.588 ; V. aussi, D. 1989.II.278, note G. Morin).

Mais la cour de cassation a introduit le doute sur cette question dans une affaire jugée en 1989 (Civ. 3e, 3 mai 1989, Société Saint-Michel c/M. Rhein, Bull. civ. III, n° 99, p. 55.) en admettant la validité d’un droit de substitution dans le cahier des charges de la vente de l’immeuble et non de simples parts indivises de l’immeuble.


En présence de plusieurs indivisaires, il peut y avoir concurrence pour racheter la part indivise.

Dans ce cas, la jurisprudence a tranché, c’est le premier arrivé qui se trouve substitué à l’adjudicataire.

En ce sens, il a été jugé :

« Ayant constaté que des époux indivisaires avec un troisième indivisaire d’un pavillon avaient exercé avant ce dernier la faculté que leur ouvrait la clause de substitution à l’acquéreur dans le mois suivant la date de l’adjudication, une cour d’appel a pu décider qu’ils s’étaient trouvés seuls substitués comme acquéreurs à l'adjudicataire" (Cass. 07-10-1997, n° 95-17.071).


2.2 Bien évidemment, en cas d’urgence, l’action en demande de partage risque de ne pas constituer une solution optimale surtout si l’on ne peut attendre 1 à deux ans…


Dans ce cas, la seule solution « rapide » est de présenter une demander auprès du Président du TGI pour solliciter le droit de vendre le bien indivis, ce dernier statuant « en la forme des référés ».

Il faudra justifier d’une urgence (par exemple le non paiement du crédit qui risque d’entrainer la saisie du bien).

Une fiche est consacrée dans la présente rubrique à cette demande d’autorisation.



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