Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.
Suivant l’article 2258 du code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Si le délai pour prescrire est en principe de trente ans, l’article 2272 prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».
Pour cela il faut justifier d’un juste titre. Mais cette notion demeure un peu nébuleuse pour le profane… S’il faut un juste titre, est-ce à dire que l’on est déjà propriétaire du bien et donc quelle utilité de demander la reconnaissance de l’usucapion ?
En réalité, celui qui est titulaire d’un juste titre n’est précisément pas encore propriétaire du bien qu’il revendique : selon les professeurs, MM. François Terré et Philippe Simler, c’est un titre « faux mais apparemment valable ». La cour de cassation le définit « celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription » (Civ. 3e, 29 févr. 1968 ; Civ. 3e, 13 janv. 1999 ; Civ. 3e, 30 avr. 2002).
Il s’ensuit que la jurisprudence précise dans ce cadre :
– que le titre doit avoir été conclu avec une personne autre que le propriétaire (Cass. Civ. 3e, 13 déc. 2000 ou encore Cass. Civ. 3e, 11 févr. 2015, FS-P+B, n° 13-24.770),
– que le titre doit réellement exister (Cass. Civ. 13 avr. 1881),
– que le titre doit être translatif de propriété (pour une exclusion des actes déclaratifs comme le partage v. Cass. Civ. 3e, 25 juin 2008), et donc une acte de partage est insusceptible de constituer un juste titre (Civ. 3e, 30 oct. 1972, n° 71-11.541), en raison de son effet déclaratif (C. civ., art. 883).
- et que l’acte ne doit pas être entaché d’une nullité de forme ou de fond (Cass. Civ. 3e, 3 nov. 1977)
En pratique,, il faudra invoquer une vente, une donation ou un échange pour bénéficier la prescription abrégée. Et l’acte invoqué ne devra ni être nul, ni être inexistant. Et la cession doit avoir été faite par une personne autre que le véritable propriétaire.
Mais ce n’est pas tout car le bénéficiaire de la prescription devra également démontrer sa bonne foi : « la bonne foi [...] consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire ». (Cass. Civ. 3e, 15 juin 2005, pourvoi n° 03-17.478).
Le bénéficiaire de mauvaise foi pourra prescrire mais il devra attendre 30 ans…
La prescription abrégée n’est donc pas facile à obtenir devant un tribunal et il convient donc de bien vous renseigner auprès de votre avocat avant d’engager une telle procédure.