Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste - Docteur en droit privé
Le pacte tontinier était jadis conseillé par les notaires à leurs clients pour leur permettre de réaliser des économies fiscales substantielles. Il permettait en effet d’être réputé propriétaire d’un bien immobilier acheté à deux avec effet rétro-actif au moment du décès de l’un des deux concubins sans que cela soit assimilé à une donation. Le survivant devenait propriétaire de la totalité du bien, rétroactivement au jour de l'acte initial.
Toutefois cet avantage fiscal a été supprimé par une loi n° 80-30 du 18 janvier 1980, (article 69) qui a créé un article 754 A dans le Code général des impôts : Les biens recueillis en vertu d'une clause insérée dans un contrat d'acquisition en commun selon laquelle la part du ou des premiers décédés reviendra aux survivants de telle sorte que le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des biens sont, au point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement.
Cette disposition ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs lorsque celle-ci a une valeur globale inférieure à 76 000 euros, sauf si le bénéficiaire opte pour l'application des droits de mutation par décès ».
A l’époque où le pacte de tontine présentait un intérêt fiscal, la vigilance des concubins n’était pas toujours mise en garde sur les effets civils négatifs d’un tel pacte qui n’est intéressant que s’il est mené à son terme, soit le décès de l’une ou de l’autre des parties signataires !
Premier inconvénient :
On ne peut sortir impunément d’un pacte tontinier sans l’accord de son partenaire !
Si l’entente cordiale qui prévalait au moment de la signature du pacte disparait, alors les deux parties sont prisonnières du pacte et ne peuvent en sortir sans l’accord de l’autre.
Le bien lui-même ne constitue pas un bien en indivision ouvrant droit au partage.
Deuxième inconvénient :
Les enfants du seul pré-décédé perdent tout droit sur son bien immobilier car ce dernier est réputé ne jamais avoir été propriétaire du bien (effet rétro-actif).
La cour de cassation a admis la validité ce montage juridique malgré cet inconvénient manifeste : « Mais attendu que, loin de constituer, comme le soutient le pourvoi, une clause attribuant au survivant un droit privatif sur une partie de la succession du pré-mourant, le contrat litigieux, tel qu'il est analysé par l'arrêt attaqué, conférait à chacun des acquéreurs la propriété de l'immeuble tout entier à partir du jour de son acquisition, sous condition de prédécès de son cocontractant ; que dès lors, une telle convention ne pouvait tomber sous la prohibition des pactes sur succession future ».
En effet, le pacte tontinier n’est pas considéré comme une donation mais comme un contrat aléatoire avec ses règles spécifiques de validité (on ne sait pas à l’avance qui en sera le bénéficiaire final). Autrement dit, le bien ne fera pas partie de la succession du premier décédé.
En conclusion, on ne saurait que conseiller à ces investisseurs (couples non mariés) de s’orienter vers des stratégies moins périlleuses, comme par exemple l’investissement à travers une SCI pour des achats immobiliers afin d’éviter d’être lié par un pacte aussi contraignant et si lourds de conséquences...
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,
Avocat spécialiste.