La vente (rapide) du bien en indivision en cas de mésentente.


Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste Docteur en droit privé



Le bien immobilier en indivision peut-il être vendu par un seul des propriétaires indivis en cas de mésentente ?

La réponse est affirmative mais sous conditions.

D’abord il faut mettre de côté le cas d’un bien indivis acquis entre deux personnes mariées sous le régime de la séparation de biens.

En effet, dans ce cas, il existe une procédure spécifique prévue devant le juge du divorce, qui va prendre en compte la situation personnelle du conjoint qui occupe éventuellement le logement familial (il bénéficie d’une certaine protection).

Si vous êtes dans cette situation, mieux veut attendre le jugement de divorce pour ensuite engager la procédure aux fins de vente du bien en indivision et invoquer le droit commun de l’indivision.

Dans tous les autres cas (indivision classique résultant par exemple d’une succession), le code civil prévu une procédure rapide et efficace qui permet de résoudre des différends si les conditions sont remplies.


1°/ LA VENTE FONDÉE SUR LE PERIL POUR LES INDIVISAIRES


Selon l’article 815-5 du code civil qui définit les mesures d'intérêt commun :


«Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.


Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.


L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.»


Reste à définir ce qu'est un acte dont l'absence met en péril l'intérêt commun. L'acte autorisé par le juge peut être une aliénation, puisque le texte ne fait pas de distinction entre actes d'administration et actes de disposition. Les illustrations jurisprudentielles de la règle sont d'ailleurs relatives à de tels actes.


Dans un cas, la vente a été autorisée parce qu'elle pouvait être passée dans des circonstances exceptionnellement avantageuses (Civ. 1re, 29 nov. 1988, n° 86-14.496  , Bull. civ. I, n° 340 ; JCP 1989. II. 21364, note Testu ; RTD civ. 1989. 609, note Patarin ; RTD civ. 1990. 110, note Zenati).


2° LA VENTE FONDÉE SUR L'URGENCE


La loi prévoit une disposition spéciale réservée aux cas d’urgence.


Selon l’article 815-6 du code civil :


«Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun (...)»


La mesure doit donc être commandée par l’urgence, et elle doit être justifiée par l’intérêt commun des indivisaires. 

Ce sont deux conditions distinctes.

Les deux derniers paragraphes de l'article 815-6, ainsi que l'article 815-7 du Code civil, donnent quelques exemples de mesures que le juge peut ordonner. Il s'agit d'une liste indicative, comme le révèle l'adverbe « notamment ».

L’autorisation de vendre un bien indivis peut donc faire également partie des mesures autorisées par le juge.



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