Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La Loi ELAN a apporté quelques modifications sur le droit de la copropriété qu’il convient d’assimiler car certaines sont d’application immédiate.
Elle apporte quelques nouveautés notables telles que :
- Les AG par visioconférence
- Le recouvrement accéléré des charges
- Les bulletins de vote internet
- la Notification dans le 1 mois des PV
- La redéfinition de la Copropriété et de son statut.
Deux ordonnances étaient prévues pour l’application en deux temps de la Loi ELAN.
La première a été prise et la seconde est à venir (codification).
I - QUELQUES RÈGLES D’APPLICATION IMMÉDIATE
Les règles d’application immédiate concernant :
- la prescription à 5 ans
- le vote par correspondance
- la visioconférence (Retransmission continue et simultanée avec la voix)
- l’affectations de fonds pour les travaux
- le recouvrement des charges et les nouvelles procédures
- une nouvelle sanction contre le syndic
Pour lutter contre les absences deux idées nouvelles se dégagent : le vote par correspondance et la visioconférence. La feuille de présence doit faire mention de cette participation particulière.
Désormais on distinguera les copropriétaires présents absents et ayant voté par correspondance
Mais en revanche il n’y a pas encore de modèle de bulletin de vote car il n’y a pas encore de projet de décret d’application.
Le contenu de l’intranet est enfin fixé par un décret car depuis 2015 c’est une obligation légale (sauf dispense possible par l’AG).
Le syndic va pouvoir communiquer avec les copropriétaires et fournir les pièces annexes à la convocation sous réserve de l’accord du copropriétaire.
La communication au conseil syndical par le syndic assortie d’une nouvelle sanction contre le syndic (Voir Article 21 qui fixe l’obligation de communication), à savoir le paiement d’une amende calculée en jours de retard.
II - DÉFINITION DES CONTOURS ET FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ
La loi définit les parties communes particulières (indivision particulière dans les parties communes) et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété doit les définir et les indiquer.
Ce qui implique de certains règlements devront être mise à jour.
La mise en harmonie des statuts sera faite en AG sinon les clauses non écrites pourront être supprimée par les juges.
L’ordonnance interdit la constitution de servitudes dans la copropriété entre parties communes. Mais on peut envisager une servitude au profit du tiers à la copropriété ou encore entre deux lots.
Les ordonnances distinguent des régimes de copropriété en fonction de la taille et la disposition des immeubles.
Le statut reste obligatoire pour usagers d’habitation ou mixtes
Les autres immeubles ne sont pas exclus (bureau) mais adoptent le statut volontairement.
Les immeubles existants peuvent changer à l’unanimité et opter pour de nouvelles organisations comme ASL ou division en volumes.
Le nouveau contrat devra être publié car il constitue un droit réel avec une indivision forcée.
Les ensembles immobiliers peuvent comprendre des volumes dissociés.
La loi supprime la référence à une surface relative aux lots transitoires.
Elle prévoit un nouveau statut pour les petites copropriétés
Pour les immeubles de moins de 5 lots ou budget de moins de 15000 euros, dispense de la comptabilité en partie double, du conseil syndical …
Des décisions hors assemblée générale peuvent être prises à l’unanimité par consultation écrite ou réunion.
Un statut dérogatoire est créé pour les copropriétés à deux lots.
Le majoritaire en pratique fait ce qu’il veut.
Chacun peut agir même sans urgence sous sa responsabilité et pourra demander le paiement a l’autre
La convocation n’est pas un préalable nécessaire si pas besoin d’unanimité
On pourra également demander au juge l’autorisation si refus en cas de plus de millièmes ou unanimité requise
III - PRÉPARATION ET TENUE DE L’AG
1. Convocation à l’assemblée.
L’affichage de la date de l’assemblée dans les parties communes est désormais prévue.
Ainsi que les modalités pour inscrire une question à l’ordre du jour.
Quel lieu pour l’affichage ? Dans les parties communes.
Cet affichage fait dans un délai raisonnable.
Mais aucune sanction n’est prévue par le texte.
2. Consultation des pièces justificatives par le locataire.
Le locataire peut être mandaté par son propriétaire désormais.
Il peut consulter les documents pour le compte de son bailleur.
(Art 23 de la loi de 1989).
Donc il y a intérêt d’afficher la convocation dans les parties communes.
3. Distribution des mandats en blanc.
Le syndic ne peut choisir le porteur donc c’est au président de séance ou le président du conseil syndicale le faire.
Pour le président de séance ce sera délicat car il est désigné en tenant compte des mandats de vote.
4. Dématérialisation des documents au sein de la copropriété.
L’accord peut être partiel par tout moyen conférant date certaine.
IV - TRAVAUX EN PARTIE COMMUNE
Les textes règlement en partie la question de la réalisation de travaux communs dans les parties communes (Modification de l’article 9).
Tous les travaux désormais régulièrement et expressément votés pourront bénéficier d’un tel régime sauf si une solution alternative permet de ne pas passer dans les parties privatives.
En cas de privation de jouissance totale de son lot, le copropriétaire pourra se voir offrir une indemnité provisionnelle décidée en assemblée à sa demande.
Rien n’est prévu sur le calcul ou le prorata temporis. Aucun jour de carence.
L’assemblée ne pourrait pas la refuser si elle est demandée…
V - MISSIONS ET POUVOIR DU SYNDICAT
L’Article 14 de la loi précise les règles applicables au syndicat.
Il dispose d’une mission étendue à l’amélioration de l’immeuble.
Les textes simplifient les règles pour les travaux d’amélioration.
La conséquence ont été une responsabilité objective du syndicat étendue à toute difficultés concernant les travaux dans les parties communes et pas uniquement les vices de construction ou le défaut d’entretien.
Il faudra donc atteindre notamment les objectifs énergétiques et pas seulement lutter contre les dommages.
La possibilité de délégation au conseil syndical est renforcée.
Il devra rendre compte de sa mission au cours de l’assemblée.
Et aura l’obligation de souscrire une assurance pour les membres chaque membre du conseil à titre personnel.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé et lauréat,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.