Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
En général, le règlement de copropriété attribue souvent un droit de jouissance privative sur les terrasses, bien qu'elles soient matériellement considérées comme des parties communes. Les structures de la terrasse, comme la couche d'étanchéité, font partie intégrante du gros œuvre du bâtiment et doivent demeurer des parties communes. Seul le revêtement superficiel de la terrasse peut être considéré comme partie privative.
I - Distinction entre entretien et gros oeuvre
Les dépenses relatives à ces terrasses sont généralement partagées entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires bénéficiant des droits de jouissance privative. Cette répartition des charges varie en fonction de la classification de la terrasse (partie privative ou partie commune à usage privatif).
Lorsqu'un copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, comme une toiture terrasse, il doit se conformer aux indications du Règlement de copropriété ou de la décision de l'Assemblée Générale concernant l'entretien. Les travaux nécessaires à l'état des terrasses sont décidés par la copropriété. La copropriété prend en charge le gros œuvre et l'étanchéité de l'ouvrage, tandis que le bénéficiaire du droit d'usage exclusif supporte les coûts supplémentaires, tels que la remise en état du revêtement superficiel.
Toutefois, certains éléments structurels d'une terrasse privative restent des parties communes et les charges y afférentes doivent être prises en charge par tous les copropriétaires ou par ceux d'un bâtiment spécifique, en fonction de la classification de cette structure.
Dans un arrêt du 13 novembre 2012 (n° 11-19.943), la Cour de Cassation a jugé qu'un copropriétaire ne peut aménager une toiture terrasse de manière à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. Dans ce cas spécifique, les installations réalisées sur la terrasse étaient jugées nuisibles au calme des voisins et affectaient l'ensoleillement et la vue, violant ainsi les droits des autres copropriétaires.
II - Hésitations quant à la prise en charge des travaux
1° travaux interdits a posteriori
Dans les situations où une assemblée générale de copropriété change d'avis concernant des travaux sur des parties communes à jouissance privative, la jurisprudence offre quelques orientations. Un exemple typique est celui où des travaux sont entrepris par un copropriétaire sur des parties communes, comme une toiture terrasse, sans autorisation préalable de l'assemblée générale.
Dans de tels cas, si l'assemblée générale n'a pas manifesté d'opposition aux travaux non conformes ou à une décision de modification du règlement de copropriété accompagnant l'autorisation de travaux, cela peut entraîner des conséquences juridiques. Par exemple, en vertu des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire doit être condamné à démolir tous travaux non autorisés par une décision expresse de l'assemblée générale, y compris ceux qui ne sont pas conformes à des travaux expressément autorisés par une décision d'assemblée générale.
2° travaux autorisés a posteriori
Cependant, dans le cas où l'assemblée générale autorise a posteriori des travaux ayant des répercussions sur les parties communes, elle peut ratifier, c'est-à-dire valider des travaux privatifs a posteriori. Pour que ces travaux soient validés a posteriori, le vote favorable doit être obtenu à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Il n'existe pas de régime d'autorisation tacite, et une autorisation expresse de l'assemblée générale est toujours nécessaire.
3° travaux autorisés puis remis en question
Dans un cas jugé le 7 juillet 2010 par la Cour de cassation (n° 09-15.373), une assemblée générale de copropriétaires avait initialement décidé de procéder à des travaux de réfection de l'étanchéité des toitures terrasses. Cependant, presque un an plus tard, une nouvelle assemblée générale a annulé cette résolution. Deux copropriétaires ont alors contesté cette annulation en justice, demandant l'exécution des travaux et des dommages-intérêts. La Cour a statué que l'annulation était justifiée, car les travaux n'avaient pas commencé, aucun droit individuel n'avait été acquis par les copropriétaires, et la décision d'annulation était fondée sur l'intérêt collectif et des circonstances nouvelles. Cette jurisprudence établit que pour annuler valablement des travaux déjà votés, il faut que les travaux n'aient pas commencé et que l'annulation soit justifiée par l'intérêt collectif.
III - Intervention du juge pour interpréter des clauses contradictoires ou ambiguës du règlement
En cas de règlement de copropriété contradictoire ou ambigu concernant la prise en charge des infiltrations d'une toiture terrasse, il convient de se référer à la jurisprudence et aux décisions de justice pertinentes. Celles-ci peuvent aider à interpréter le règlement de copropriété et à déterminer la répartition des responsabilités et des charges pour les travaux nécessaires.
Concernant les problématiques d'infiltrations dans les toitures terrasses en copropriété, plusieurs arrêts de la Cour de cassation peuvent éclairer la situation. Voici un résumé de quelques-uns d'entre eux :
* Arrêt du 9 mai 2019 (n° 18-13.670) : Dans cet arrêt, il a été jugé que les infiltrations provenant du toit-terrasse de la copropriété relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. L'origine des infiltrations était située dans les parties communes, en l'occurrence le toit-terrasse, impliquant ainsi la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la gestion de ces désordres.
* Arrêt du 4 juillet 2019 (n° 18-12.135) : Cet arrêt traite de la qualification juridique d'un toit-terrasse en copropriété. Dans ce cas, il a été établi que le règlement de copropriété ne mentionnait pas de terrasse spécifique, et les toitures étaient définies comme parties communes. Il a été conclu que les propriétaires ne pouvaient pas invoquer un droit de jouissance exclusif sur le toit-terrasse sans dispositions spécifiques dans le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
CONCLUSION.
Ces décisions montrent que la gestion des infiltrations d'eau en copropriété dépend de nombreux facteurs, notamment de la nature des parties concernées (privatives ou communes), des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale Ces exemples illustrent la complexité et l'importance de la conformité aux règlements de copropriété et aux décisions de l'assemblée générale, en particulier en ce qui concerne l'utilisation et l'entretien des parties communes telles que les toitures terrasses. La jurisprudence met l'accent sur l'équilibre entre le droit de jouissance des uns et le respect des droits des autres copropriétaires.