Baux commerciaux : attention aux nouvelles clauses environnementales.

Par Laurent Gimalac, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris) et Avocat 


Ces dernières années, la réglementation applicable aux baux commerciaux n'a pas cessé de se complexifier.


Ainsi le nombre des annexes qui doivent être jointes au bail lors de sa signature a connu un accroissement considérable.


Les obligations environnementales impose la production de documents de plus en plus important en volume et en qualité de l'information.


Il serait caricatural de limiter cette information à la seule annexe environnementale qui ne s'applique qu'aux baux professionnels ou commerciaux pour les surfaces supérieures à 2000 m² (donc principalement grandes surfaces, établissement d'enseignement privé, surfaces de vente d'électroménager...)


1°/ L'amiante


Rappelons qu'il est obligatoire de produire une annexe amiante qui doit établir la présence ou non de l'amiante et l'évaluation de son état de conservation dans l'immeuble. Il existe une contravention de cinquième classe qui est prévu par le code de la santé publique à l'absence de production de ce document.


Ce document doit obligatoirement être délivrée aux occupants de l'Uhalt toute personne effectuant des travaux sur cet immeuble.


Il existe également un document spécifique pour le radon, indiquant les mesures de concentration de ce gaz radioactif réalisée par l'institut de radioprotection et de sûreté nucléaire.


La communication de ce document concerne seulement  les immeubles d'enseignement sanitaires et sociaux, thermaux ou pénitentiaire dans certains départements listés.


Ainsi il devrait être joint à l'annexe d'un bail commercial qui aurait été souscrit par exemple par une école privée.


2°/ La pollution des sols


Il existe également une information spécifique sur la pollution des sols. Ces informations sont rendues publiques par l'État et doivent être communiquées au preneur. Une attestation est joint au bail commercial. Cette obligation concerne les terrains qui sont l'objet d'information publique sur les risques de pollution des sols. Une sanction est même prévue : à savoir la résolution du bail ou la diminution du loyer commercial.


3°/ Les risques naturels et technologiques


Une attestation concerne les risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques. L'information  devra être retranscrite dans le bail ou l'une de ses annexes.


Là encore, la sanction est sévère puisque le preneur pourra demander la résolution du bail ou la diminution de son loyer.


4°/ La consommation énergétique 


Enfin, dans le but de réduire la consommation énergétique, il était prévu par l'article 125–neuf du code de l'environnement une annexe verte au bail commercial. Cette annexe concerne les baux qui ont été conclu ou renouveler à compter du 1er janvier 2012 ou les baux  en cours à compter du 14 juillet 2013.


L'obligation s'applique aux locaux supérieur à 2000 m² à usage de commerce et de bureau. À ce jour il n'est prévu aucune sanction spécifique.


L'annexe environnementale doit contenir les conditions de réalisation d'un programme d'action. Notamment il doit être prévu des dispositifs financiers incitatifs permettant aux preneurs d'obtenir des réductions de charges au contraire subir des pénalités si ils ne tiennent pas leur engagements. Il faut  prévoir les conditions de réalisation des travaux de performance énergétique.


5°/ Le DPE


Enfin, toujours au titre de la performance énergétique, les immeubles avec installation de chauffage, justifient  la production d'un DPE inférieur à 10 ans laquelle sera jointe à l'annexe ou au bail conclu ou renouvelé.


Ce diagnostic de performance énergétique doit être établi par un professionnel et il n'est valable que 10 ans. Il doit être rappelé que depuis un arrêté du 17 octobre 2012, une nouvelle méthode de calcul a été instituée qui s'applique à partir du 1er janvier 2013.


Comme on peut le constater, si l’obligation d’information environnementale n'est pas encore généralisée, de plus en plus nombreux sont les baux qui doivent contenir des indications à ce sujet. 




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