Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La cession d'un site pollué devient un véritable parcours du combattant pour le rédacteur des actes et notamment les notaires qui doivent veiller à respecter la nouvelle règlementation laquelle renforce les obligations d’information pour protéger les acquéreurs.
Il est déjà difficile de définir ce qui est réellement un site pollué.
La définition donnée sur le site du ministère de la transition écologique et solidaire et qu'il s'agit d'un site qui, du fait d'ancien dépôt de déchets des infiltrations de substances polluantes, présente une pollution susceptible de provoquer une nuisance ou un risque pérenne pour les personnes ou l’environnement.
Toute la complexité de la réglementation résulte de l'imbrication de règles de droit privé protectrice pour l'acquéreur et de règles de droit administratif qui visent essentiellement à prévenir d'éventuelles difficultés liées à l'état de pollution du terrain et donc à prévoir sa remise en état.
Dans les deux cas, les interlocuteurs ne sont pas strictement identique. Quand il s'agit d'un rapport purement privée entre un vendeur est un acheteur, la responsabilité de la par rapport à l'autre, s’établit en fonction du respect notamment des règles du Code civil.
En revanche en ce qui concerne les règles de droit administratif et notamment celles applicable au sol pollué des installations classées, il existe un rapport direct avec les services de la préfecture dédiés à ce type d’installation.
À ce stade on peut identifier un certain nombre de risques juridiques.
1°/ Tout d'abord il existe un risque de responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard de son locataire. Ce dernier est en effet tenu de la garantie des vices cachés en vertu de l'article 1721 du Code civil.
Un bailleur peut ainsi être condamné pour manquement à son obligation de délivrance conforme comme l’a rappelé la cour de cassation le 29 janvier 2020 :
"Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que, si le preneur s'était engagé à procéder aux démarches administratives nécessaires à l'ouverture et à l'exploitation d'un commerce de restauration italienne, cela n'exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrance, qui lui impose de livrer des locaux conformes à l'usage auquel ils sont destinés, et constaté que, les locaux loués ne disposant pas d'un conduit d'extraction exigé par les prescriptions sanitaires départementales et, en conséquence, par la copropriété, le preneur était dans l'impossibilité d'exercer l'activité définie au bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'il y avait lieu de dispenser M. Y... du paiement du loyer convenu tant que cette situation perdurerait »
2°/ il existe temps à risque de responsabilité contractuelle du vendeur.
- Tout d'abord pour manquement à l'obligation d'information qui est prévue désormais à l'article 1602 du Code civil et 1112–1 du Code civil (droit commun). Auxquels il faut ajouter les articles L514–20 L 125–5, L 125–6, L 125–7 du code de l’environnement.
Dans ce cas il existe un délai spécifique de deux ans avec un point de départ glissant pour exercer son droit.
- Ce dispositif se cumule avec avec la responsabilité contractuelle prévue par l'article 1648 du Code civil sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Dès lors le point de départ de cette garantie, est la date de la découverte du vice.
Le délai est également de 2 ans pour invoquer la garantie des vice cachés.
- il faut également invoquer la responsabilité contractuelle de l'article 1604 du Code civil dont le fondement est l'obligation de délivrance conforme et lors que le contrat aménage la question de l'état environnemental du site et de sa qualité environnementale.
- enfin, il existe également la possibilité d'invoquer la nullité avec des dommages intérêts en cas de réticence dolosive dans le délai de 5 ans (à condition toutefois de prouver l’intention claire de dissimuler une information essentielle).
3°/ La jurisprudence a reconnu également une responsabilité extra contractuelle imputable au dernier exploitant en cas de manquement à ses obligations administratives (Voyez notamment à l'arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2005).
"Mais attendu qu'ayant retenu que la société société SCAEL se prévalait d'une obligation de police administrative qui imposait, nonobstant tout rapport de droit privé, une obligation de remise des lieux en état pesant sur le dernier exploitant d'une installation classée sous peine de sanctions pénales, que la société Norsk Hydro azote, à laquelle l'arrêté préfectoral imposait des mesures de surveillance de la nappe phréatique, avait, en application des prescriptions impératives de la loi du 19 juillet 1996 modifiées et reprises par l'article L. 511-1 du Code de l'environnement ainsi que de l'article 34-1 du décret du 21 septembre 1977, l'obligation de procéder à cette remise en état et de prendre toutes mesures utiles en matière de dépollution des sols, que l'obligation impartie pesait sur la société Hydro Agri France, sans que puissent être invoquées les dispositions contractuelles de la vente intervenue le 28 mai 1990, ces dispositions demeurant étrangères aux prescriptions de l'autorité administrative, pénalement sanctionnées, en matière d'installations classées, et que la société SCAEL avait dû exposer les frais d'opérations de vérification qui n'auraient pas dû lui incomber, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions relatives aux obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants, que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que le manquement invoqué revêtait le caractère d'une faute au sens de l'article 1382 du Code civil « .
Une telle action est ouverte à l'acquéreur ou au sous-acquéreur même si le vendeur avait informé l'acquéreur de la vente d'un bien pollué comme l’a jugé la cour de cassation dans un arrêt du 16 janvier 2013 :
"Attendu que pour débouter la SCI de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Cray Valley, l'arrêt retient notamment que l'article 34 du décret du 21 septembre 1977 n'imposait à l'exploitant d'un site industriel soumis à autorisation que d'informer le préfet dans le mois suivant la cessation d'activité et de remettre le site en état sous réserve d'injonctions administratives si tel n'était pas le cas, qu'il n'y a eu aucun manquement de la société SICAP à ses obligations administratives en dehors d'un défaut de délai légal pour respecter cette procédure qui n'a pas été sanctionné par l'administration, que les deux actes de vente stipulaient que la société SICAP demeurait contractuellement tenue de garantir le traitement futur de toute pollution détectée et la remise en état antérieure du terrain sans qu'un délai soit prévu à cet effet et que la SCI ne justifie pas de l'avoir mis en demeure avant le 14 janvier 2000 pour dépolluer le terrain ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 34 du décret du 21 septembre 1977 impose à l'exploitant de remettre le site de l'installation dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 1er de la loi du 19 juillet 1976, sans qu'il y ait lieu à mise en demeure, la cour d'appel a violé les textes susvisés "
Le dernier exploitant (qui peut être le cédant ou son preneur) devra donc veiller à son obligation de remise en état dans un usage industriel comparable sans danger ou inconvénient tel que mentionné par l'article L 511–1 du code de l’environnement.
Cette obligation pèse sur lui jusqu'à 30 ans après la date de cessation d’activité.
Elle persiste si il n'y a pas eu de notification de la cessation d’activité à l'administration ou si la pollution a été dissimulée.
En conclusion, l'accumulation des textes concernant la cession de sites pollués a créé une sphère de complexité, qu'il est de plus en plus difficile à appréhender sans envisager les champs de responsabilité qui peuvent se télescoper et se cumuler.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.