Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Introduction
L'empiètement, même limité au tréfonds, est considéré comme une atteinte au droit de propriété. La jurisprudence admet généralement que le propriétaire du sol peut exiger la démolition de la construction empiétante, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du constructeur. Cette position s'appuie sur l'article 545 du Code civil français, qui protège la propriété immobilière. Les décisions de justice citées dans ces documents illustrent la sévérité de la jurisprudence en la matière, affirmant le droit absolu du propriétaire du sol, même face à un empiètement minime.
I - Rigueur de la solution de principe :
La décision de justice de référence est l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 novembre 2009 dans l'affaire Réa contre la Société du Cours Lafayette (pourvoi n° 08-17.526). Cette affaire illustre clairement la jurisprudence en matière d'empiètement en tréfonds et la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les principes du droit de propriété.
Contexte de l’affaire :
Dans cette affaire, le propriétaire d'un fonds (Réa) constate que la construction d'un immeuble voisin empiète sur son terrain par le tréfonds. L'empiètement est constitué de tirants d'ancrage, dont le retrait était jugé irréalisable sans risquer de causer de graves désordres. En première instance, le propriétaire lésé avait seulement sollicité une indemnisation, mais en appel, il changea de stratégie et demanda la suppression des tirants d'ancrage.
Décision des juridictions inférieures :
La cour d'appel avait initialement rejeté la demande de suppression des tirants d'ancrage, en justifiant que leur retrait était techniquement irréalisable et pouvait entraîner de graves désordres. Elle avait donc estimé que le propriétaire ne pouvait prétendre qu'à une indemnisation pour la neutralisation des tirants.
Décision de la Cour de cassation :
La Cour de cassation, en cassant l'arrêt de la cour d'appel, a réaffirmé le principe selon lequel le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition, conformément à l'article 545 du Code civil. Cet article stipule que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Ainsi, la Cour de cassation a insisté sur le fait que la démolition est la sanction appropriée en cas d'empiètement, peu importe la faisabilité technique ou les conséquences de cette démolition.
Importance de la décision :
Cette décision souligne l'importance accordée au droit de propriété dans le droit civil français. Elle montre que la protection de ce droit peut primer sur des considérations pratiques, même dans des cas où l'empiètement est limité au tréfonds et où sa suppression entraîne des conséquences techniques importantes. La Cour a ainsi affirmé que la violation du droit de propriété ne peut être compensée par une simple indemnisation lorsque le propriétaire lésé demande la suppression de l'empiètement.
II - Modalités d’application :
Dans les cas où il est techniquement possible de supprimer l'empiètement sans démolir la construction dans son ensemble, les tribunaux peuvent choisir de n'ordonner que la suppression de l'empiètement, en maintenant la construction dans ses limites originales.
Un exemple de cette situation est illustré par la décision de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 26 novembre 1975 (Bulletin civil III n° 350). Dans cette affaire, la Cour a pris la décision de ne pas ordonner la démolition totale de la construction, mais plutôt de se concentrer sur la suppression spécifique de la partie de la construction qui constituait l'empiètement.
Cette approche permet de trouver un équilibre entre le respect du droit de propriété et la prise en compte des aspects techniques et pratiques liés à l'empiètement, notamment lorsque la suppression de l'empiètement ne nécessite pas la démolition totale de la construction existante. Cela illustre une flexibilité dans la jurisprudence, permettant aux tribunaux de considérer la faisabilité technique et les conséquences pratiques lorsqu'ils statuent sur des cas d'empiètement.
Conclusion
Ces décisions illustrent la position stricte de la jurisprudence française en matière d'empiètement, mettant en avant le droit de propriété et la nécessité de sanctions sévères pour prévenir les atteintes délibérées et lucratives à la propriété d’autrui.
Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université, Ancien ATER.