Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Un principe…
Très logiquement, c'est le propriétaire du fonds dominant c'est-à-dire celui qui bénéficie d'une servitude qui doit assumer la charge des frais d'entretien de cette servitude sauf convention contraire. Dans le cas d'un passage, l'entretien du passage est donc à la charge du fonds supérieur par rapport aux fonds servant.
La solution résulte de l'article 698 du Code civil, appliqué de manière stricte par la jurisprudence et notamment la cour de cassation dans sa chambre civile.
"A moins que le titre d'établissement de la servitude n'en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil, qui s'appliquent quel que soit le mode d'établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude » (Cour de cassation - Troisième chambre civile — 12 mars 2014 - n° 12-28.152).
Par ailleurs il convient de préciser que la décision postérieure de répartition des frais d'entretien n'est pas une charge réelle qui se transmet avec la propriété du fonds dominant sauf à confondre le droit de passage lui-même et ses charges. Ce qui implique, qu'un règlement de copropriété contenant cette répartition des frais n'est pas opposable au tiers même s'il est publié, et donc si une participation aux charges avait été prévu mais n'a pas été reprise dans l'acte translatif de propriété, l'acquéreur pourrait s'opposer à son règlement (Cour d'appel de Rennes, 4ème Chambre, Arrêt du 4 juin 2020, Répertoire général n° 17/03331) :
Des modalité d’application plus nuancées…
Comme toujours, il existe des dérogations et des situations plus complexe. Ainsi par exemple si le passage est utilisé également par le propriétaire du terrain sur lequel s'exerce la servitude les frais seront alors partagés entre les deux (Cass. civ. 3e du 22.3.89, n° 87-17029) : "Mais attendu qu'ayant relevé l'existence d'une communauté d'usage de l'assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, la cour d'appel a exactement décidé que ce dernier devait contribuer aux frais d'entretien et de réparation ».
De même, si l'on arrive à démontrer que les travaux sont rendus nécessaires en raison de la faute commise par le propriétaire du terrain, les frais d'entretien seront alors à sa charge exclusive (Cass. civ. 3e du 4.2.09, n° 07-21451).
Difficultés de mise en oeuvre quand rien n’a été prévu…
Quand il s'agit de deux copropriétés voisines, il n'est pas toujours facile de fixer la répartition entre ces deux ensemble immobilier pour l'entretien des voix de circulation le portail d'accès et les réseaux.
En effet, si rien a été prévu dans le règlement de copropriété ou par la suite dans le cadre des échanges entre les deux copropriété via un accord formel validé par les assemblées de copropriétaires, il va falloir trancher la question soit à l'amiable soit devant le tribunal judiciaire.
La question la plus délicate sera la définition d'une clé de répartition entre les deux copropriété. En effet celles-ci ne sont pas nécessairement de même taille, et l'usage de la servitude n'est pas rigoureusement identique. Même si la superficie est similaire, les lots peuvent être fort différents : par exemple des lots individuels occupés par des villas individuelles ou des immeubles verticaux.
Le plus souvent, il conviendra dans un premier temps de faire désigner en référé par le juge un expert judiciaire afin d' établir le montant des participations en fonction notamment de l'usage des servitudes. Si les deux copropriétés sont d'accord sur les conclusions du rapport de l'expert, il suffira ensuite de procéder à son homologation devant le tribunal judiciaire ou de rédiger un protocole d'accord visant aux mêmes fins.
Ce protocole d'accord pourrait éventuellement contenir non seulement la clé de répartition pour la prise en charge des frais d'entretien mais aussi les modalités de règlement des charges, ainsi que de l'information de l'autre copropriété.
En outre, il peut être judicieux de trouver un mode opérationnel pour le financement des travaux à venir, car le problème peut être récurrent. Par exemple, il sera judicieux de prévoir une lettre recommandée d'information adressée à l'autre copropriété représentée par son syndicat pour toute prestation nouvelles à réaliser sur l’ouvrage. Un devis devrait être joint à cette lettre et devra faire l'objet d'un accord préalable de la seconde copropriété.
Même dans le cas d'un rapport d'expertise conforté ensuite par une homologation ou un accord amiable, il est parfois nécessaire de procéder à l'apurement des comptes entre les parties. Et le diable se niche aussi dans les détails : ainsi l’une des copropriété peut-être tentée d'invoquer la prescription de la demande en paiement des charges formulée trop tardivement. Toutefois il faut garder à l'esprit, qu'une assignation en référé expertise va précisément avoir pour effet d'interrompre la prescription (en ce sens, Cour d'appel de Montpellier, Arrêt du 24 mai 2022, Répertoire général n° 19/05226).
Un contrôle des répartitions par le juge judiciaire.
La Cour de cassation contrôle la répartition judiciaire de la charge de la servitude d’usage commun. Elle doit correspondre à l’utilisation qui est faite par le fonds servant et le fonds dominant des ouvrages supportant la servitude en relevant par exemple des usages plus intensifs que d’autres (Cour de cassation Ch. Civ. 7 juillet 2016 n° 15-17563 :
"Attendu que, pour dire que l'entretien du passage, qui comprend l'entretien des fossés, doit être partagé entre les époux A..., les époux B..., Mme C..... et les consorts X..., par parts égales, l'arrêt retient qu'en l'état des pièces produites, l'utilité de cette allée est la même pour toutes les propriétés, compte tenu de la configuration des lieux et de l'usage fait par chacun de ce passage pour aller à la voie publique ;
Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'activité d'élevage de chevaux exercée par M. B... ne générait pas une circulation de véhicules lourds impliquant une utilisation de l'allée plus intensive que celle des autres propriétaires, qui se bornaient à une utilisation familiale pour rejoindre leur résidence principale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ".
Une contribution de la copropriété qui peut augmenter si la servitude s’aggrave.
La contribution n'est pas immuable sauf si elle avait été convenu initialement sur la base d'une règle de calcul claire qui intègre également l'aggravation de la servitude.
C'est une donnée qui est souvent méconnu par les signataires de la servitude. Il est toujours possible de revenir devant un tribunal pour demander une réévaluation de la participation. La condition est de démontrer l'aggravation de la servitude.
La construction de nouveaux bâtiments, sur le fonds dominant, entraînant l'augmentation du nombre des usagers du passage desservant ces immeubles, peut être considérée comme un facteur aggravant (Voir par exemple Civ. 1re, 3 juill. 1961, Bull. civ. I, n° 364). Mais ce n’est pas toujours le cas, le juge se réservant une appréciation au cas par cas (Voir également, Civ. 3e, 17 oct. 1969, Bull. civ. III, n° 662).
Une solution alternative : demander à la copropriété voisine de financer son propre réseau quand cela est possible.
L'usage du réseau existant d'une copropriété par une autre copropriété n'est pas inéluctable. En effet parfois la configuration du terrain permet le raccordement direct au réseau public. Dans ce cas, si les frais ne sont pas excessif, la judiciaire peut donner raison à la copropriété, qui souhaite que le raccordement soit direct et ne passe pas par son propre réseau. Certes, cela nécessitera éventuellement des travaux importants sur le fonds servant, mais l'entretien sera ensuite à la charge du fond dominant, et le réseau existant ne sera pas sous dimensionnée par rapport à la charge évaluée par l'expert judiciaire (Cour d'appel d'Aix-en-Provence - 29 octobre 2015 - n° 2015/371).