Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Qualification de la canalisation en copropriété
Il faut donc se reporter au règlement de copropriété pour s’assurer de la nature d’une canalisation.
En principe les canalisations en copropriété sont réputés commune.
A contrario, les canalisations qui sont situées à l’intérieur d’un lot, sont souvent réputées privative des lors qu’elles sont à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire
Les canalisations qui sont simplement posées sur le gros œuvre et recouvertes d’un revêtement superficiel relèvent de cette catégorie.
La question est plus délicate lorsque la canalisation est encastrée dans le gros œuvre. Il peut y avoir un doute sur sa nature. En réalité, le critère majeur est de déterminer la destination de cette canalisation. Elle est commune lorsqu’elle dessert plusieurs lots ou lorsqu’elle est afférente à un élément d’équipement commun.
Mais si la canalisation ne bénéficie qu’à un seul copropriétaire, il est indifférent qu’elle soit encastrée dans la dalle du plancher.
Pour autant, cette définition peut être contestable dans la mesure où il existe une présomption de communauté posée par l’article 3. La solution dépendra au cas par cas de ce qui est indiqué dans le règlement de la copropriété.
Conséquences et responsabilités.
Même lorsqu’il ne fait pas de doute que la canalisation a un caractère privatif, il arrive que la jurisprudence entière des conséquences étranges. Logiquement, l’entretien de ses équipements propres revient à chaque copropriétaire du lot concerné. Un magistrat va retenir de manière assez surprenante la responsabilité du syndicat de copropriété sur le fondement de l’article 100384 alinéa premier du Code civil dès lors que ces canalisations sont accessibles uniquement depuis un vide sanitaire : le syndicat en est responsable et en définitive il est solidairement responsable des conséquences dommageables avec le copropriétaire. (CA Basse-Terre, ch. civ. 2, 3 déc. 2012, Valery c/ Synd. copr. Résidence Anse des Sables : Juris-Data n° 2012-033062).
De manière générale si la canalisation est commune, la réparation va incomber au syndicat toutefois la responsabilité du syndic peut aussi être engagée.
Lorsque les travaux nécessitent de pénétrer dans un lot privé, il est parfois judicieux de demander une autorisation judiciaire d’accès aux locaux dans l’hypothèse où en vertu d’une décision devenue définitive, l’assemblée a résolu de remplacer les canalisations de l’immeuble par des colonnes conforme aux normes actuelles.
Lorsqu’il s’agit d'une canalisation privative, chaque copropriétaire en assure l’entretien et la réparation à ses frais exclusif. Si ces travaux nécessite de passer par les parties communes, il convient de demander une autorisation en assemblée générale et si l’assemblée générale se refuse à donner cette autorisation le copropriétaire devra s’adresser au tribunal judiciaire afin de solliciter une autorisation judiciaire d’exécution des travaux.