Les contrats de la copropriété et leur renouvellement automatique : élargissement de la protection légale au syndicat.

Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.



Avec la généralisation du renouvellement automatique de contrats importants qui engagent financièrement la copropriété sur le long terme, il devenait capital de déterminer si le régime protecteur des non professionnels pouvait également s’appliquer à un syndicat de copropriétaires même représenté par un syndic professionnel.


Cette question épineuse, mais essentielle, a été réglée de la manière la plus claire, dans un arrêt de la cour de cassation, première chambre civile, en date du 25 novembre 2015.


Rappelons, que depuis la loi CHATEL du 28 janvier 2005, qui a été modifiée par la loi HAMON du 17 mars 2014 certaines dispositions protègent les non professionnels.


Depuis la réforme susvisée, l’article L. 136-1 du Code de la consommation, qui devient L. 215-1 à compter du 1er juillet 2016 (Ord. nº 2016-301, 14 mars 2016, JO 16 mars), dispose en effet que : « Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation. Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction (...) ».


La solution n’allait pas de soi. Dans un premier temps, la cour d’appel de Versailles le 6 mai 2014 avait jugé qu’un  syndicat de copropriétaires qui confie à un syndic professionnel de soins de négocier, conclure et assurer le suivi des contrats relatifs à la copropriété, ne saurait bénéficier d’une telle disposition.


Telle n’est pas l’analyse développée par la cour de cassation, laquelle rappelle que le syndic n’est pas intervenu à titre personnel mais en qualité de mandataire d’un non professionnel à savoir le syndicat de copropriétaires : or ce dernier ne peut être assimilé à un professionnel et il doit donc bénéficier de la protection légale.


Les applications sont multiples. En effet une copropriété peut signer des contrats de commerce électronique, les contrats de services, des contrats de fourniture d’énergie…


En cela, la Cour de cassation est assez fidèle à sa jurisprudence traditionnelle puisqu’elle avait déjà jugé le 23 juin 2011 qu’un syndicat de copropriétaires était un  non professionnel.


On ne peut donc que se réjouir, de cette application large des dispositions légales qui permet ainsi aux syndicats, ne pas se laisser piéger par le renouvellement automatique des contrats et d’exercer son droit au non renouvellement.


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