Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.
En vertu de l'article 1625 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose ou ses vices rédhibitoires.
L'article 1626 précise ce qu'est une possession paisible de la chose vendue. Le vendeur est ainsi obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendu sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. Il en résulte, que l'acquéreur évincé aura le droit de demander la restitution du prix, celle des fruits, lorsqu'il est contraint de les rendre ainsi que des dommages et intérêts (article 1630 du code civil).
Cette disposition a été appliquée notamment en ce qui concerne la découverte d'une servitude occulte par l'acquéreur comme par exemple une servitude de canalisation enterrée (Cour de cassation, Troisième Chambre civile, Arrêt nº 616 du 28 mars 1990, Pourvoi nº 88-14.953) :
"Vu l'article 1626 du Code Civil ;
Attendu que, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 31 mars 1988) qu'avant de vendre un terrain aux époux Robin en 1976, les époux Castillo ont consenti à la société nationale des gaz du Sud Ouest (SNGSO) une servitude de canalisation enterrée dont ils n'ont pas fait la déclaration lors de la vente ; que les époux Robin ont eux-mêmes vendu le terrain en 1978 aux époux Petit qui ont découvert la canalisation lors des travaux de construction de leur habitation ; que les derniers acquéreurs ont alors assigné en réparation de leur préjudice les époux Robin, qui ont appelé en la cause les époux Castillo ;
Attendu que, pour débouter les époux Petit de leur demande tendant à la condamnation des époux Castillo, l'arrêt retient que le préjudice invoqué par les époux Petit n'est pas la conséquence directe des fautes alléguées contre les époux Castillo, qu'en effet, à les supposer établies, ces fautes causaient directement un dommage seulement aux époux Robin ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation de garantie qui pèse sur le vendeur peut être invoquée aussi contre l'auteur de celui-ci si l'éviction trouve son origine dans le fait de ce dernier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».
On notera que l'action peut se déplacer à l'encontre de l'auteur du vendeur c'est-à-dire le précédent propriétaire qui doit donc être mis en cause dans le procès. En effet, la canalisation peut avoir une origine ancienne, qui remonte à plusieurs décennies.
Rappelons que la découverte de la présence d'une canalisation non déclarée n'entraîne pas nécessairement le droit de procéder à son enlèvement. Dans une affaire jugée par la cour de cassation en 2019, celle-ci avait été relevé qu'une canalisation correspondait en fait au tracé d'un ancien cours d'eau enterré par l'association syndicale à fin de séparer les eaux pluviales et les eaux de source. La Cour en avait déduit que les travaux d'enterrement du cours d'eau n'avaient pas aggravé l'exercice de la servitude, et donc que la demande d’enlèvement par l’acquéreur n’était pas justifiée (Voir Cour de cassation, Troisième Chambre civile, Arrêt nº 188 du 14 mars 2019, Pourvoi nº 17-31.200).
La Cour d’appel d’Aix en Provence a elle-même reconnu dans un arrêt du 2 décembre 2021 qu'une canalisation présente depuis plus de 30 ans et qui avait été enterrée sur l'unité foncière d’origine qui ensuite a fait l'objet d'une division, pouvait bénéficier de la prescription trentenaire et donc être maintenue sans besoin de justifier d’un titre (Voir Cour d'appel d'Aix-en-provence, Arrêt du 2 décembre 2021, Répertoire général n° 19/00093).
Il serait donc téméraire voire dangereux de procéder à l'enlèvement de la canalisation sans obtenir avant un accord amiable avec le voisinage.
Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.