Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
L'arrêt de la Cour d'appel de Lyon du 20 octobre 2022, dans l'affaire de la pollution à Grézieu-la-Varenne, est un cas significatif en matière de responsabilité environnementale et de droit immobilier. Dans cette affaire, la cour d'appel de Lyon a prononcé une condamnation notable contre des notaires pour leur manquement au devoir de conseil et d'information dans la vente d'un bien immobilier construit sur un terrain pollué. Cette décision est un cas marquant en matière de responsabilité des notaires dans des contextes similaires.
Cette décision a mis en lumière plusieurs aspects importants :
1. Responsabilité des Notaires et du Vendeur : En première instance, les notaires avaient été relaxés, mais la cour d'appel a finalement décidé que les notaires avaient une responsabilité, à hauteur de 80 %, pour n'avoir pas informé les acquéreurs du passé industriel du site. Le vendeur, descendant de la famille de l'industriel Louis Mercier, est également reconnu responsable pour ne pas avoir prévenu les acheteurs de la pollution. Les deux parties sont condamnées in solidum à payer presque 900 000 euros, incluant les frais de dépollution et les divers préjudices.
2. Manquement aux obligations d'information et de conseil : La Cour a souligné que les notaires n'ont pas seulement échoué à informer les acquéreurs du passé industriel du site, mais également à leur fournir des conseils adéquats. Les notaires auraient dû mener des investigations plus approfondies, comme consulter le fichier BASIAS ou s'informer sur l'exploitation d'une Installation Classée pour la Protection de l'Environnement (ICPE) sur le site, pour déterminer s'il y avait eu une activité industrielle préjudiciable dans le passé.
Cette décision est un rappel important de l'obligation de vigilance et de transparence des professionnels impliqués dans la vente de biens immobiliers, particulièrement dans le contexte des sites potentiellement pollués. Elle souligne également l'étendue de la responsabilité financière qui peut découler d'un manquement à ces obligations, mettant en lumière les risques juridiques et financiers associés à la pollution des sols dans les transactions immobilières.
Les notaires ont été condamnés pour ne pas avoir informé les acquéreurs du passé industriel du terrain et pour ne pas avoir mené d’investigations suffisantes, comme la consultation du fichier Basias qui recense les anciens sites industriels en France. En effet, l'un des notaires, en plus de son rôle professionnel, avait des liens étroits avec la famille du vendeur et l'ancienne société industrielle exploitée sur le site, ce qui a aggravé sa responsabilité. La cour d'appel de Lyon a souligné la nécessité pour les notaires de fournir des conseils et des avertissements effectifs et accessibles, et non limités à des formules générales.
Les notaires et le vendeur ont été condamnés solidairement à indemniser les acheteurs pour les frais de dépollution, s'élevant à près de 900 000 euros, ainsi que pour les préjudices de jouissance, moral, et d'anxiété. Cette décision montre l'importance cruciale pour les professionnels du droit immobilier de s'informer et de communiquer efficacement sur les risques environnementaux liés aux biens immobiliers, en particulier sur des sites potentiellement pollués.
Cet arrêt semble être un cas exceptionnel et particulièrement marquant, plutôt qu'un précédent fréquemment cité. Il illustre toutefois une prise de conscience croissante des enjeux environnementaux dans les transactions immobilières et souligne l'importance de l'obligation d'information et de conseil des notaires dans ce domaine.
Il est à noter que, tout comme les notaires, les agences immobilières peuvent être tenues responsables dans certaines situations, notamment lorsqu'elles manquent à leur obligation de conseil et d'information ou commettent des fautes ou négligences dans l'exécution de leur mandat.
L'agent immobilier a une obligation de conseil et d'assistance envers son mandant, ce qui implique la fourniture d'informations exactes et complètes, y compris des mises en garde contre toute éventualité pouvant être source de préjudice. Cette responsabilité peut être engagée non seulement à l'égard du mandant, mais également à l'égard de tiers en cas de commission de délit ou quasi-délit, de dépassement de pouvoirs ou d'omission dans le devoir de conseil. Par exemple, la jurisprudence a reconnu que l'agent immobilier est responsable pour ne pas avoir renseigné les parties sur la situation exacte du bien, y compris sur des aspects tels que l'existence d'un transformateur électrique sur le terrain ou un défaut d’aération affectant les lieux loués.
Cela dit, il n'y a pas de cas spécifiquement rapportés où une agence immobilière a été condamnée pour avoir vendu un bien sur un terrain pollué sans avoir informé l'acheteur. Cependant, étant donné leur obligation de conseil et d'information, une telle situation pourrait potentiellement engager leur responsabilité si elle se présentait.
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.