Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
Si vous ne disposez que d’un simple accès piétonnier à votre parcelle, il convient de vous reporter d’abord à votre titre de propriété pour savoir ce qui avait été stipulé. Si celui-ci utilise le terme « servitude tous usages », avec une largueur suffisante pour le passage d’un véhicule, il est probable qu’il se suffit à lui-même pour transformer l’accès piétonnier en un accès roulant. Mais tel n’est pas toujours le cas, surtout pour une servitude ancienne qui ne prévoyait que le passage piéton et trop étroite pour permettre le passage régulier d’un véhicule.
Quelque soit l’origine de ce droit de passage, il faut savoir que le propriétaire du fonds enclavé dispose d’un droit d’accès à la voirie avec son véhicule qui est rappelé à l’article 682 du code civil. Il lui est même possible d’agir pour le compte d’une indivision si le terrain est propriété de plusieurs personnes.
La Cour de cassation constate que « l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation » (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, nº 14-25.089). Un simple accès piétonnier n’est donc plus la « norme ».
Bien évidemment, le propriétaire du fonds ne pourra réclamer cet accès que si son terrain est réellement enclavé pour son usage normal (usage d’habitation, agricole, ou commercial) ce qui signifie qu’il ne dispose d’aucune autre issue ou encore que l’issue existante est insuffisante (c’est le cas généralement d’un petit accès piétonnier). Il devra également démontrer que son état d’enclave n’est pas de son fait et qu’il n’a pas par exemple construit un ouvrage sur son terrain l’empêchant d’utiliser le chemin d’accès.
La demande de désenclavement ne peut être refusée alors même que la parcelle du demandeur est située dans une zone à vocation exclusivement agricole et qu’elle était accessible par un chemin piétonnier au motif que la future exploitation agricole n’était pas avérée ni autorisée par les règles d’urbanisme (Cass. 3e civ., 5 nov. 2015, nº 14-20.147, AJDI 2016, p. 64).
Il est préconisé d’obtenir à l’amiable l’accord du ou des voisins pour créer ce passage sur leur propriété car on ne peut pas créer un chemin sans son aval même si le désenclavement est un droit. si l’accord est obtenu, alors il sera nécessaire de rédiger un acte de servitude chez le notaire qui procédera à sa publication. ce sera l’occasion de préciser les modalités de cette servitude : largeur, tracé, bénéficiaire, véhicules autorisés… entretien.
A défaut d’accord, il conviendra alors d’adresser une lettre de mise en demeure aux voisins concernés (par exemple rédigée par votre avocat), puis de saisir le cas échéant le tribunal compétente (tribunal judiciaire du lieu de situation de la parcelle). Le tribunal pourra ordonner la désignation d’un expert qui aura pour mission de déterminer l’assiette de la servitude et l’indemnité de dédommagement à verser aux riverains. En effet, le principe de cette indemnité est prévu par l’article 682 du code civil lequel précise qu’elle doit être proportionnée au préjudice occasionné et qu’elle peut être versée sous forme de capital ou de redevance.
Il sera tenu compte des dommages occasionnés aux fonds voisins, démolition, reconstruction, arbre abattu …
Une fois le rapport homologué par le tribunal, ce dernier pourra ordonner la création du droit de passage ainsi que l’indemnité à verser aux propriétaires supportant la servitude. Il conviendra de vous faire assister par un avocat tout au long de cette procédure.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement