Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste en droit de l'environnement et docteur en droit privé.
Introduction
La question des vices cachés en matière immobilière est un sujet récurrent dans la jurisprudence française. Deux affaires notables, l'une jugée par la Cour d'appel de Nancy en 2013 (Affaire M. Anthony D contre Mme Emmanuelle D) et l'autre par la Cour de cassation en 2012 (pourvoi n°11-10.861), offrent des perspectives intéressantes sur la manière dont les tribunaux abordent cette problématique.
1°/ Points communs aux deux affaires :
- Clause d'exonération de garantie :
Dans les deux cas, une clause d'exonération de garantie était présente dans le contrat de vente. Toutefois, cette clause n'a pas empêché l'action en responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.
- Infiltrations d'eau :
Les deux affaires concernent des problèmes d'infiltration d'eau dans des biens immobiliers, ce qui a conduit à des actions en justice.
- Expertise judiciaire :
Dans les deux cas, une expertise judiciaire a été réalisée pour évaluer l'étendue des vices cachés et leur impact sur la valeur du bien.
2°/ Différences notables
- Connaissance du vice par l’acheteur :
Dans l'affaire juge par la Cour de cassation, l'acheteur avait connaissance des infiltrations, mais pas de leur ampleur ni de leurs conséquences. Dans l'affaire présentée à la Cour d'appel de Nancy, l'acheteur n'avait pas connaissance du vice en raison de la dissimulation par le vendeur.
- Décisions judiciaires rendues et conséquences :
La Cour d'appel de Nancy a condamné le vendeur à payer des dommages et intérêts, tandis que la Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d'appel de Caen, qui avait débouté l'acheteur.
- Fondement légal :
L'affaire de la Cour de cassation met en lumière l'article 1642 du Code civil, qui distingue les vices apparents des vices cachés. L'affaire de la Cour d'appel de Nancy se concentre davantage sur l'article 1641 du Code civil, relatif à la garantie des vices cachés.
3°/ Implications juridiques
- Étendue de la notion de vice caché :
La Cour de cassation adopte une approche extensive de la notion de vice caché, en exigeant la connaissance non seulement de son existence mais aussi de son ampleur et de ses conséquences.
- Validité des clauses d’exonération :
Les deux affaires montrent que la présence d'une clause d'exonération de garantie dans le contrat de vente n'est pas suffisante pour écarter la responsabilité du vendeur en cas de vices cachés.
Conclusion.
Dans les deux affaires examinées, les décisions judiciaires ont été relativement favorables à l'acquéreur. Les tribunaux ont adopté une interprétation extensive de la notion de vice caché et ont rejeté l'efficacité des clauses d'exonération de garantie, ce qui a permis aux acquéreurs de faire valoir leurs droits et d'obtenir réparation. Cette tendance jurisprudentielle semble indiquer une volonté des tribunaux de protéger les acquéreurs contre les vices cachés en matière immobilière.
Sources :
- Cour d'appel de Nancy, Ch. civ. 2, 31 oct. 2013, N° 2114/13, 13/00163
- Cour de cassation, 3ème civ., 14 mars 2012, pourvoi n°11-10.861
- Code civil, Articles 1641, 1642 et 1648
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.