Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Parmi les troubles anormaux du voisinage, les nuisances olfactives sont les plus insaisissables. Il est en effet extrêmement difficile de les quantifier, et d'en connaître la provenance sauf si il s'agit une activité régulière voire d'une activité commerciale.
Dans un immeuble organisé sous la forme juridique d'une copropriété, les mauvaises odeurs sont en général interdites par le règlement de cette copropriété (Voir l’art. 9 de la Loi du 10 juillet 1965) :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
Il convient donc d’y faire référence pour motiver sa demande, et d’envoyer une lettre de mise en demeure de faire cesser les nuisances aux copropriétaires. Une sommation par huissier de Justice peut également être adressée aux copropriétaires indélicats avant tout procès.
En ce sens, un arrêt de la Cour de cassation du 13 novembre 2013 a appliqué de manière radicale la prohibition par le règlement de copropriété des nuisances olfactives d’une activité de restauration.
Ledit règlement prévoyait que chaque copropriétaire jouissait librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l’espèce, le règlement de copropriété stipulait notamment : "sont formellement exclus tous les établissements dangereux, bruyant ou insalubre, de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur des personnes habitant la maison".
La cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel qui refusait d’interdire cette activité et et a donc appliqué avec la plus grande rigueur le règlement.
Sans aller jusqu’à cette extrémité, il sera également possible pour le syndicat de coprorpiété de demander réparation par voie de dommages intérêts.
La Cour d'appel de Paris l’a reconu notamment en présence de nuisances olfactives et sonores et ceci bien que les nuisances aient pu être ressenties de manière différente par les copropriétaires dès lors qu’il existait bien un préjudice collectif (CA Paris, 23e ch., sect. B, 29 janv. 2009, no 06/21543).
Quand bien même, il serait possible de passer outre l’interdiction d’installer un commerce ou de modifier l’activité d’origine en saisissant le tribunal judiciaire d’une demande en ce sens, cette autorisation judiciaire ne saurait être délivrée lorsque les conditions de réalisation des travaux restent indéterminées quant à leur incidence éventuelle sur la vie de la copropriété susceptible d'être troublée par des nuisances sonores ou olfactives (CA Paris, 23e ch. B, 7 nov. 1997, Synd. Les Jardins de Longjumeau c/ Société Buroboutic II, Loyers et copr. 1998, comm. n° 145).