Ventes immobilières


Clause de tontine : séparation des concubins et solutions de partage.


Si la clause d'accroissement automatique liée au pré décès de l'un des deux concubins présente des avances des avantages fiscaux indéniables, elle n'en constitue pas moins un redoutable piège lorsque les deux concubins ne s'entendent plus.


Le co-acquéreur ne peut vendre seul le bien, l'hypothéquer seul ou en faire donation seul.


Le bien acquis pourra cependant être loué par les acquéreurs lorsqu'ils agissent en commun. Dans ce cas chacun percevra sa part du loyer et paiera sa part de charges.


L'hypothèse la plus fréquente est l'acquisition par deux concubins d'un appartement, l'acte authentique de vente contenant une clause de tontine. Lors de leur séparation, l'un d'entre eux reste dans les lieux. Et ne verse aucun loyer ou aucune indemnité.


La règle est qu'en l'absence d'indivision en propriété il n'y a pas de droit au partage. Autrement dit il est impossible d'obtenir ce partage sans l'accord de l'autre partie dans un pacte de tontine, même devant le tribunal. Le pacte lie les deux co-contractants sauf s’ils se mettent d’accord pour s’en délier.


Chaque tontinier est propriétaire sous la condition suspensive de la survie et sous la condition résolutoire du décès de l'autre. Ainsi seule la revente du bien est ici envisageable à moins que les tontiniers se contentent d'un partage en jouissance du bien.


La jurisprudence a néanmoins reconnu le droit de percevoir une indemnité d'occupation en application de l'article 815–9 du code civil. Mais ici cette indemnité n'est pas versée à l'indivision mais à l'autre tontinier.


Il est cependant préconisé de réclamer cette indemnité, dans les plus brefs délais : en cas contraire s’appliquera en effet la prescription quinquennale de l'article 815–10 du Code civil.


La procédure pourra être longue et prendre plusieurs années s’agissant d’un recours formé devant le tribunal de grande instance, susceptible d’appel.


Il est donc recommandé de bien se renseigner avant de signer une clause de tontine, et de ne pas être uniquement motivé par les avantages fiscaux car ensuite il sera très difficile de sortir d’un tel montage.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,

Avocat spécialiste.

© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019