Résiliation du bail commercial : bien vérifier la régularité du commandement de payer !


Par Me Laurent Gimalac, Avocat, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris).


L’étape essentielle avant de pouvoir résilier le bail commercial est l’envoi d’un commandement de payer par huissier visant la clause résolutoire.

Ce serait une grave erreur de prendre à légère cette exigence légale.

En, effet, les juges ont du aller à plusieurs reprises des commandements qui ne respectaient pas à la lettre les exigences légales, ce qui remettait en cause la résiliation du bail commercial.


1° Le commandement au visa erroné est inopposable au preneur :


La commandement doit viser la bonne législation et sera annulé s’il fait référence aux baux d’habitation :


« Ayant relevé que le commandement de payer une certaine somme à titre d’arriéré de loyer délivré à la société preneuse visait la loi du 6 juillet 1989 qui ne concerne que les baux d’habitation, que cette référence à des textes sans rapport avec les baux de locaux commerciaux était de nature à tromper la société locataire sur les causes et la portée du commandement qu’elle recevait, que cet acte faisait en outre commandement de payer une somme en visant, d’une part, un délai de huit jours sous peine de saisie-vente et, d'autre part, un délai de deux mois autorisant le bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, que l'indication de deux délais qui ne se référaient pas aux mêmes conséquences de droit était source de confusion pour le destinataire, la cour d'appel a pu en déduire que les irrégularités ou les imprécisions affectant cet acte n'avaient pas permis à la société preneuse de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis et qu'il convenait en conséquence d'en prononcer la nulli..." (Cour de cassation, 3e civ. 3 octobre 2007).


2° Le commandement délivré au nom du gérant d’une SCI décédé à la date du commandement est nul :


En effet, constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, le défaut de pouvoir d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale  (Cour de cassation, 3e civ. 25 mars 1992).


3° Le commandement ambigu peut aussi être annulé :


Un commandement doit viser clairement le délai d’un moi prévu pour permettre au preneur de régulariser sa situation.


S’il vise un second délai plus court, il est de nature à créer une ambiguïté préjudiciable au preneur, lequel est en droit d’en demander la nullité (Cour de cassation, 3e civ. 17 mars 2016) : «  es mentions et indications figurant dans les deux commandements étaient de nature à créer, dans l’esprit de la locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis…"


4° Un commandement délivré par une personne qui n’a pas pouvoir pour représenter le bailleur est nul :


Il a été jugé que : «  délivré au nom d’une autre société qui n’avait pas le pouvoir de représenter la société Francilienne Investment, le commandement de payer a été entaché d’une nullité de fond insusceptible de régularisation » (Cour de cassation, 3e civ. 29 octobre 2008).


5° La contestation de la validité du commandement peut entrainer l’incompétence du juge des référés :


Le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas une exception de procédure, mais bien un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés qui doit alors se déclarer incompétent au bénéfice de la juridiction du fond (Cour de cassation, 3e civ. 30 mars 2017).


6° Un commandement imprécis sur les sommes dues est également nul :


Il a été jugé que le bailleur commet une faute en n’exécutant pas le contrat de bonne foi, la somme réclamée correspondant à un arriéré d’indexation que «  (le bailleur) a laissé s’accumuler au fil des années en s’abstenant volontairement d’en solliciter paiement, étant relevé qu’il n’était pas stipulé que l’indexation jouerait de plein droit et qu’il appartiendrait à la locataire de la calculer et de la régler spontanément à l’expiration de chaque période triennale » (Cour d’appel d’Angers 28 février 2017).


L’arrêt précise : « La brusque demande de plusieurs années d’indexation représentant l’équivalent de plus de treize mois du loyer jusqu’alors accepté sans réserves, sans même une proposition d’échelonnement dans le temps et sous la menace d’une résiliation quasi immédiate d'un bail exécuté sans incident depuis dix ans, revêt un caractère brutal incompatible avec la bonne foi..."


Les juges sont donc sensible à un certain formalisme et au respect du principe de bonne foi par les bailleurs pour donner plein effet au commandement de payer.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, ancien chargé de cours à l’Université,

Avocat spécialiste.



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