Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste en droit de l'environnement et docteur en droit privé.
Le vendeur est tenu à une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur d’un immeuble. Cette obligation d’information concerne tout ce qui est de nature à déterminer le consentement de l’acquéreur.
Avec le temps, le législateur a indiqué de manière très précise les informations qui devaient être communiquées à l’acquéreur, c’est notamment l’objet des différents diagnostics obligatoires (énergie, électricité, radon…).
Pour autant, tout n’a pas été prévu par le législateur. Il existe également des informations importantes qui doivent être connues de l’acquéreur mais qui ne font pas l’objet d’une liste précise.
Certaines relèvent du bon sens.
Ainsi on imagine aisément qu’un acquéreur n'aurait pas acheté un immeuble s’il avait su qu’il était trop humide. En ce sens, il a été jugé (Cour d'appel d'Aix-en-provence, Arrêt du 10 mai 2022, Répertoire général nº 19/07599) :
"Les époux B… font valoir justement que lors de leurs visites du bien, l'humidité des murs se trouvait masquée par la présence des meubles de la venderesse et que l' expert a identifié, par testeur, des remontées capillaires d'humidité importantes, au bas des murs.
Si l'expert judiciaire fait état de multiples emplacements dans lesquels il relève un taux d'humidité de 100%, et notamment en "partie basse de tous les murs côté cuisine, autour des radiateurs, au niveau inférieur sur tous les murs dans le salon, la plupart de ces endroits n'ayant dès lors pu être masqués par des meubles au cours des visites, le caractère généralisé de ces désordres évolutifs n'a été observé que 27 mois après la vente. Par ailleurs les murs ont été repeints par D… autour des meubles qui étaient encore en place au moment des visites, dans les pièces principalement affectées, de sorte qu'ils étaient cachés par des meubles et par la peinture et qu'ils n'ont pu apparaître que postérieurement aux acquéreurs. Les époux B… sont donc fondés à reprocher à D… l'importance de l’humidité ambiante, excédant une simple vétusté, qu'ils n'ont pas pu constater au terme de leurs visites".
Toutefois, si le vice était apparent moment de l’acquisition, l’acheteur ne sera pas protégé car l’article 1642 du Code civil, qui dispose que le vendeur n’est jamais tenu des vices apparents.
Si vous avez constaté des infiltrations au moment des différentes visite de l’immeuble, il faut vous attendre à ce que le vice soit considéré comme « apparent » ce qui devrait exclure toute garantie.
Néanmoins, si la cause de ses infiltrations n’était pas connue au moment de l’acquisition, il sera toujours possible pour l’acquéreur d’invoquer un vice caché. Notamment lorsque l’humidité résulte par exemple d’un mauvais entretien de la toiture. En ce sens, la Cour de cassation a étendu la protection des acquéreurs dans une décision rendue le 14 mars 2012. Elle précise que c’est la connaissance du vice dans toute son ampleur qui permet d’exonérer le vendeur de toute responsabilité.
Inversement, il n’y a pas de condamnation du vendeur de bonne foi s’il est inscrit une clause de non responsabilité.
En effet, suivant cette clause l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance. Cette clause est parfaitement valable comme le rappelle l’article 1643 du Code civil sauf mauvaise foi des vendeurs qui avaient connaissance du vice mais l’ont dissimulé. Il appartiendra donc à l’acquéreur de prouver que les vendeurs sont de mauvaise foi pour rétablir leur obligation de garantie.
De leur côté, les vendeurs veilleront à informer l’acquéreur de leur bien de la manière la plus complète possible pour éviter tout recours.
Ainsi il en a été jugé ainsi par la cour de cassation au profit des vendeurs (Cour de cassation, Troisième Chambre civile, Arrêt nº 1398 du 10 décembre 2015, Pourvoi nº 14-19.593) :
Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente informait M. Y... que la présence d'humidité dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes de la maison, provenant principalement d'une source s'écoulant à proximité, avait causé l'annulation d'une précédente vente, que l'acquéreur renonçait à tout recours pour les dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité et que l'acte authentique de vente mentionnait la date du jugement d'annulation et appelait spécialement l'attention de M. Y... sur la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble, dont il déclarait avoir parfaitement connaissance et faire son affaire personnelle, et retenu que, compte tenu de ces mentions et avertissements et des motifs de résolution de la précédente vente, il ne pouvait être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé l'existence du vice résultant de l'humidité affectant certaines parties de l'immeuble et de la présence d'une source, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de M. Y... de résolution de la vente ne pouvait être accueillie ».
Les agences immobilières ne manqueront pas de vérifier l’état général de l’immeuble si elles ne veulent pas voir leur responsabilité engagée.
En ce sens, il a été également jugé (Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, Arrêt du 9 mars 2021, Répertoire général nº 19/00957) :
"En l'espèce, l'K… judiciaire a indiqué que ' l'agence immobilière en charge de la vente de l'immeuble ne pouvait ignorer les désordres en question ', puisque le fléchissement des poutres, d'une section insuffisante (230x70nm1) et dont l'entraxe (l,20m) est trop important par rapport à la portée (6,50m), était aisément décelable pour un professionnel.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu l'engagement de la responsabilité de la société S.A.R.L. LA NOUVELLE ADRESSE, en terme de perte de chance pour sa cliente de ne pas avoir contracté si elle lui avait dispensé son conseil, à hauteur de 5 % dès lors que les désordres d'humidité n'étaient pas décelables dans les conditions d'une simple visite".
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université. "