Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La jurisprudence est parfois mise à contribution pour déterminer la part de responsabilité du bailleur ou de son preneur quand une autorisation requise n’a pas été demandée afin d’exploiter une activité relevant de la législation des ICPE.
A priori, on suppose que le preneur qui est également l’exploitant est le premier concerné par les demandes d’autorisation, mais il subsiste des cas dans lesquels c’est le bailleur qui en le premier responsable. Il ne pourra donc pas en imputer la faute à son preneur pour justifier la résiliation du bail.
Tel est l’intérêt de la solution retenue par la cour de cassation dans une affaire jugée en 2009.
Assignée en paiement de dommages-intérêts pour manquement à ses obligations de bailleur, une société avait formé une demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice résultant de la moins value de l’immeuble et de la perte de loyers, estimant que l’obtention des autorisations administratives et la réalisation des travaux de conformité nécessaires à l’exercice de leur activité incombaient aux sociétés locataire et sous-locataire.
La Cour de cassation l’a déboutée de sa demande reconventionnelle dans les termes suivants :
« Mais attendu qu’ayant retenu par motifs propres et adoptés que, si les sociétés Heppner et Woehl, locataire et sous-locataire, avaient commis une faute en exploitant pendant plusieurs années l’entrepôt sans vérifier si celui-ci respectait la réglementation environnementale, la société Klepierre, bailleur, avait acheté en l’état futur d’achèvement cet entrepôt dont la finalité intrinsèque première était le stockage dix ans avant de le louer à la société Heppner sans qu’il ait fait l’objet ni de déclaration, ni de demande d’autorisation d’exploiter tant au moment de la construction que de l’installation du premier locataire, la cour d’appel, qui a constaté que les autorisations qui faisaient défaut n’étaient pas spécifiques à l’activité des sociétés Heppner et Woehl mais procédaient de l’usage normal de l'entrepôt, a pu déduire de ces seuls motifs, sans se contredire ni violer l'article L. 511-1 du code de l'environnement, que la première faute ayant été commise par le bailleur, la société Klepierre ne démontrait pas que les loyers qu'elle avait pu perdre ou la moins-value de l'immeuble lors de sa vente étaient imputables à la faute des sociétés Heppner et Woehl ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé " (Cour de cassation, 4 juin 2009).
Autrement dit, c’est le bailleur qui a commis le premier la faute en ne sollicitant pas les autorisations nécessaires pour ce type d’entrepôts, ce qui a rendu ensuite impossible leur exploitation normale par ses locataires, il doit en donc en supporter toutes les conséquences financières.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.