Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
La notion d’enclave est un préalable indispensable pour demander une servitude de passage judiciaire. C’est souvent la pierre anguaire de ce type de contentieux (hormis la question de l’assiette de ce passage et de l’indemnisation des voisins).
Voici plusieurs exemples et cas dans lesquels l'état d'enclave a été reconnu par les juges ou tribunaux :
1° Reconnaissance de l'état d'enclave dans le cas de servitude de passage :
Il y a enclave lorsque le fonds est séparé de la voie publique par un obstacle matériel comme par exemple un talus dont la pente rend impossible le passage des chevaux et des bestiaux affectés à son exploitation. Dans ce cas, l’enclave résulte d’un constat purement oibjectif et matériel relativement facile à réaliser.
Exemples de jurisprudence: Req. 30 janv. 1884, DP 1884. 1. 364; Civ. 3e, 9 mars 1976, Bull. civ. III, n° 107; 8 oct. 1986, Bull. civ. III, n° 138.
2° Cas spécifiques de l'état d'enclave :
L’état d’enclave est une notion "dynamique et non statique ». Elle constitue donc une notion juridique qui s’adapte aux circonstances de fait et de droit :
1. Civ. 3e, 9 juin 2015, no 13-28.228
Dans cette affaire, le tribunal a considéré que l'état d'enclave pouvait découler des conditions imposées par le Plan d'Occupation des Sols (POS). Le fonds en question était jugé enclavé car il ne disposait que d'une voie d'accès d'une largeur comprise entre 2,8 et 3 mètres, alors que le POS exigeait une largeur minimale de 3,5 mètres.
2. Civ. 3e, 4 juin 1971, Bull. civ. III, no 359
Ici, le tribunal a statué que le fonds était enclavé en raison des coûts excessifs des travaux nécessaires pour le désenclaver. Les coûts étaient jugés disproportionnés par rapport à la valeur de la propriété.
3. Civ. 3e, 11 oct. 1978, D. 1979. IR 60
Dans ce cas, une parcelle agricole était considérée comme enclavée car elle n'était accessible que par deux chemins ruraux trop étroits pour permettre le passage de tracteurs agricoles ou de véhicules automobiles sans empiéter sur les fonds voisins.
4. Civ. 3e, 8 oct. 1985, D. 1986, somm. 202, obs. A. Robert
Le tribunal a jugé que l'état d'enclave pouvait également être constitué par le refus d'une autorisation administrative pour ouvrir un passage sur la voie publique. Ce refus administratif a donc été suffisant pour établir l'état d'enclave.
Références :
- Civ. 3e, 9 juin 2015, n° 13-28.228, AJDI 2015. 627 (enclave résultant des conditions posées par le plan d'occupation des sols).
- Civ. 3e, 4 juin 1971, Bull. civ. III, no 359 (enclave déterminée par des considérations économiques).
- Civ. 3e, 11 oct. 1978, D. 1979. IR 60 (enclave liée à la largeur des chemins ruraux).
- Civ. 3e, 8 oct. 1985, D. 1986, somm. 202, obs. A. Robert (enclave due au refus d'une autorisation administrative)
Ces exemples couvrent une variété de situations et de décisions judiciaires concernant l'état d'enclave.
La notion d’enclave est donc bien plus complexe et extensive qu’on aurait pu le présager avant de prendre connaissance de ces intéresantes décisions judiciaires.
3° Rejet de l’enclave par le tribunal :
Il arrive que les tribunaux refusent de considérer qu’une parcelle est enclavée malgré des efforts du propriétaire pour le convaincre. Bien souvent c’est à la suite d’un dossier mal préparé, insuffisant, ou encore d’un comportement abusif du propriétaire qui s’est lui-même enclavé :
Exemples de Rejet d'Enclave en Jurisprudence
- Cass. 3e civ. 17-12.2020 n° 19-11.376 FP-PBI: Le juge n'a pas retenu l'état d'enclave en l'absence de preuve d'une décision administrative interdisant la circulation.
- Cass. 3e civ. 14-11-2019 n° 18-19.985 F-D: Le juge a rejeté l'état d'enclave car le propriétaire était directement responsable de son enclavement en ayant bâti une construction sur une parcelle contiguë lui appartenant.
Autres exemples :
Exemples de Rejet d'Enclave dans le Fichier
- Civ. 3e, 8 avr. 1999, no 97-11.716: Le tribunal a estimé que le fonds n'était pas enclavé car le coût des travaux pour le désenclaver serait raisonnable.
- Req. 13 juill. 1880, DP 1880. 1. 175: Le fonds n'était pas considéré comme enclavé car le désenclavement pouvait être réalisé moyennant une dépense raisonnable.
- TGI Tours, 17 juill. 1980, D. 1981. IR 513: Le fonds n'était pas enclavé car il était facilement accessible par une rivière.
- Civ. 3e, 6 févr. 2013, no 11-21.252: Le fonds n'était pas enclavé car il était séparé de la voie publique par un fonds dépendant de la communauté constituée entre un époux et son conjoint.
Il ne faut donc pas négliger cette notion dans une demande d’expertise judiciaire pour obtenir une servitude de passage.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.