Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste - Docteur en droit privé
La mention de la surface d'un terrain est une donnée importante dans l'acte de vente d'un bien immobilier. Pour autant, est-ce que cette information est absolument essentiel et est-ce qu'elle peut entraîner des conséquences gravissime comme par exemple la résolution d'une vente ?
Tout d'abord il convient de mettre de côté le cas particulier de la vente d'un lot de copropriété qui est soumis à la loi Carrez. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose la mention obligatoire de la superficie des parties privatives de certains immeubles soumis au statut de la copropriété au sein de l'acte de vente et la remise immédiate par le notaire à l'acquéreur après sa signature d'un certificat reproduisant intégralement la clause de superficie de l'acte et le texte de l'article 46.
Ainsi en cas de défaut d'indication de la surface sur le titre, est ouverte une action en nullité de la vente à l'acquéreur dans le mois de la signature.
En cas d'indication d'une surface inférieure de plus du 20e par rapport à la réalité il existe une action en révision du prix.
Mais dans les autres cas, c'est-à-dire en dehors des copropriétés, il ne faut pas croire que la mention de la superficie est optionnelle.
À défaut d'un texte spécial, il existe tout de même un droit commun des ventes immobilières. Hormis la contenance cadastrale qui ne concerne que les parcelles, la mention de la superficie de l'immeuble bâti vendu est déterminée par le diagnostic, le Notaire ne pouvant en être tenu pour responsable sauf erreur grossière.
Le code civil prévoit des dispositions précises en cas d'erreur de mesurage.
Tout d'abord dans le cas d'une vente d'un terrain à bâtir ou d’un appartement, il existe une action en réduction du prix dans la proportion de l'erreur de mesurage commise prévu par l'article 1617 alinéa 2 du Code civil.
Dans le cas d'une vente moyennant un prix global c'est-à-dire par exemple une maison individuelle sur un terrain, en cas de différence de plus du 1/ 20e entre la contenance indiquée dans l'acte et la réalité, l'acquéreur peut obtenir dans l'année qui suit la signature, la diminution du prix pour la nullité de la vente pour erreur sur la substance si la différence est négative.
Il reste que cette mesure est difficile à appréhender en présence de situations complexes comme par exemple l'absence de plan de bornage de la parcelle qui a été vendue.
Si la présence d'une clôture atteste d'une limite de propriété matérielle mais pas juridique, il peut y avoir discordance avec le plan cadastral qui lui a une simple portée fiscale. En l'absence de bornage, il est impossible de déterminer juridiquement la véritable limite de propriété. Il faut donc de préférence contacter un géomètre expert. Si ce dernier relève à une divergence entre la limite cadastrale et la limite matériel représenté par une clôture, il peut y avoir une cause de contentieux avec l'acquéreur du bien et son futur voisin qui pourrait ensuite se répercuter sur le vendeur.
Afin d' éviter une action en nullité pour vice caché, ou pour tromperie, le vendeur a tout intérêt de donner le maximum d'informations à l'acquéreur et notamment l’alerter sur la divergence entre le plan cadastral et la limite représentée sur le terrain par la clôture.
En effet une simple clause d’achat "en l’état" pourrait ne pas suffire, le vendeur ayant une obligation d’information loyale à l’égard de l’acheteur.
Même si la présence de la clôture est très ancienne et par exemple remonte à plus de 30 ans, la prescription acquisitive trentenaire n'est pas automatique. Il faut engager une procédure judiciaire afin d'obtenir un titre sur la parcelle revendiquée. La charge de la preuve incombe à celui qui souhaite obtenir l’usucapion (ce n’est pas le voisin qui doit démontrer ses droits puisque par définition c’est lui qui est officiellement le propriétaire). Il devra apporter la preuve de sa possession publique, paisible et continue à l’aide d’attestations de tiers, de dépenses d’entretien, et encore le paiement de la taxe foncière sur la parcelle revendiquée.
On ne saurait donc être trop prudent et insister auprès du notaire pour rédiger la clause de superficie au mieux afin d’éviter tout contentieux après la vente.
Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.