Bail commercial et contrat de location gérance en cas de redressement judiciaire de l’entreprise.

Par Me Laurent Gimalac, Avocat, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris).


La mise en location de gérance de son fonds de commerce peut être un bon moyen de préparer sa retraite et de céder à terme son bail à un autre commerçant plus jeune.

Mais un tel contrat n’est pas sans contraintes et certaines difficultés peuvent surgir si le preneur ou le locataire gérant est mis en redressement judiciaire.


I - LA SUSPENSION DES PAIEMENTS POUR LES CRÉANCES LOCATIVES ANTÉRIEURES A LA DECISION DE RJ/.LJ


L'article L622-21 du Code de commerce dispose que :


« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. »


Le bailleur n’a pas d’autre choix que de déclarer sa créance au plus vite. Elle aura la qualification de créance privilégiée.


II - LE PRINCIPE DE LA CONTINUATION DU BAIL


La liquidation judiciaire n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise (article L641-12 du Code de commerce).

L’article L622-13 du Code de commerce prévoit que l’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur sera vérifier, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant.

Toutefois, cette règle ne saurait empêcher le bailleur de demander ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, mais seulement au terme d’un délai de trois mois (article L622- 14 2°).

Le bail peut aussi être résilié à l’initiative de l’administrateur ou du liquidateur, par rupture anticipée, à tout moment après l’ouverture de la procédure collective  (article L622-14 du Code de commerce et L641-12 du Code commerce).


III - LE SORT DES CONTRATS DE TRAVAIL


1° La position de principe : le transfert de droit


Quid si le locataire gérant est mis en liquidation judiciaire ? Les contrats en cours sont-ils résiliés ?

Il semble que la question ait été éclaircie par une réponse ministérielle qui tranche en faveur de la reprise des contrats par le propriétaire du fonds de commerce si le locataire gérant fait défaut.


Ainsi dans la réponse publiée dans le JO Sénat du 15/07/2004 - page 1589, il est écrit :

"L'attention du Gouvernement est appelée sur les effets néfastes des transferts des contrats de travail des salariés au bailleur lors d'une procédure collective affectant le locataire gérant. La règle du maintien des contrats de travail précisée par l'alinéa 2 de l'article L. 122-12 du code du travail s'applique lorsqu'un fonds de commerce fait l'objet d'une location-gérance et lorsqu'en fin de location-gérance le fonds retourne à son propriétaire. En effet, cet article précise que s’il survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise". 


Et la réponse de transposer cette solution aux contrats de location gérance :

"L’énumération de l’article n’étant pas limitative, la Cour de cassation a étendu le champ d’application de cet article à d’autres situations, dès lors que la situation visée correspondait à un transfert d'une entité économique autonome conservant son identité et dont l'activité est poursuivie ou reprise. Cette définition s'applique en cas de fin de location-gérance et de retour au propriétaire du fonds. En principe, l'existence d'une procédure collective affectant l'une des deux parties est sans effet sur l'application de l'article L. 122-12. Ainsi, le transfert des contrats s'effectue normalement vers le bailleur à l'issue du contrat de location-gérance, sauf si le fonds est devenu inexploitable. Cette mesure de transfert des contrats de travail est mise en oeuvre dans le respect par la France de ses obligations communautaires et il n’est pas envisagé de réforme sur ce sujet".


2° Les modalités de mise en oeuvre : pas de transfert des contrats de travail si le fonds est ruiné et vidé de sa substance 


Le retour du fonds dans le patrimoine de l’entreprise cédante n’est valable que s’il y a transfert d’une entité économique autonome conservant son identité et si le fonds de commerce était encore exploitable, peu important que cette dernière ait ensuite cessé son activité.

L’existence d’une procédure collective et même le prononcé de la liquidation judiciaire à l’encontre du locataire-gérant ne suffit pas à faire présumer que le bailleur ne peut pas en poursuivre l’exploitation.

Les salariés qui invoquent l’illégalité du transfert de leur contrat de travail doivent donc démontrer que le fonds à cette date était inexploitable car lorsque l’activité est inexploitable ou en ruine lors de la résiliation du contrat de location-gérance, les dispositions de l’article L.1224-1 du Code du Travail ne trouvent pas à s’appliquer.

Dans une affaire récente jugée par la cour d’appel de Versailles (Cour d’appel de Versailles, 15e chambre, 22 mars 2017, n° 15/00908), il a été constaté que le liquidateur avait lui-même contribué à la ruine du fonds, et que par conséquent les contrats ne pouvaient plus être repris par le propriétaire du fonds, les conditions légales de leur transfert n’étant pas remplies.

Il fallait que le transfert de l’ensemble des éléments corporels et incorporels indispensables à la poursuite de l’activité du bailleur soit réalisé pour que l’activité soit pérenne. Or tel n'était pas le cas .



Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, ancien chargé de cours à l’Université,

Avocat spécialiste.


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