Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
En tant que promoteur immobilier, il est crucial d'adopter une approche préventive pour gérer les risques liés au début des travaux sur un terrain voisin. Cette démarche est d'autant plus importante dans le contexte du droit immobilier et de la construction, qui sont régis par des normes strictes et des obligations légales.
Le commencement de travaux sur un terrain voisin représente un enjeu majeur pour tout promoteur immobilier. Ces activités peuvent entraîner diverses complications, notamment des dommages aux propriétés adjacentes, des litiges avec les propriétaires voisins, et des infractions aux réglementations d'urbanisme et environnementales. Par conséquent, il est essentiel de prendre des mesures préventives pour anticiper et atténuer ces risques. Ces mesures sont non seulement une garantie pour la sécurité des travaux, mais elles permettent également de se conformer aux obligations légales et de maintenir de bonnes relations avec les parties prenantes environnantes.
I - Mesures préventives hors justice à envisager
1. Étude d'Impact et évaluation des risques : Réalisez une étude d'impact environnemental et une évaluation des risques pour identifier les potentielles répercussions des travaux sur les propriétés voisines.
2. Conformité aux normes d'urbanisme : Assurez-vous que le projet respecte les normes locales d'urbanisme et de construction, en référence aux articles pertinents du Code de l'urbanisme, notamment les articles L111-1 à L111-4, L123-1 à L123-19, et R111-2.
3. Notification aux voisins : Informez les propriétaires voisins des travaux envisagés en respectant les règles prévues par le Code civil non snanctionnées par le permis de construire, en particulier les articles 651 et 652 relatifs aux distances et aux servitudes.
4. Souscription d'assurances : Souscrivez des assurances appropriées, telles que l'assurance dommages-ouvrage (conformément à l'article L242-1 du Code des assurances) et l'assurance responsabilité civile.
5. Suivi régulier du chantier : Mettez en place un suivi régulier pour détecter et prévenir tout impact négatif sur les terrains voisins.
6. Accords avec les voisins : Envisagez la conclusion d'accords avec les propriétaires voisins pour prévenir les litiges sous forme d’un protocole transactionnel.
7. Précautions techniques spécifiques : Adoptez des techniques de construction qui minimisent les vibrations, le bruit, et autres nuisances.
II - Démarches judiciaires préventives
Dans le contexte du droit de la construction, le référé est souvent utilisé pour :
1. Prévenir des dommages : Par exemple, si un bâtiment voisin risque d'être endommagé par des travaux de construction, le propriétaire du bâtiment menacé peut demander au juge des référés d'ordonner des mesures pour prévenir ce dommage.
2. Expertise technique avant commencement des travaux : Le référé préventif peut servir à obtenir une expertise technique rapide afin d'évaluer les risques associés aux travaux de construction et de prendre des mesures appropriées.
Le retour de l'expert sur les lieux à la fin des travaux dépend de plusieurs facteurs :
- Mandat initial de l'expert : Si le juge des référés mandate spécifiquement l'expert pour suivre les travaux et contrôler leur conformité aux recommandations initiales, l'expert peut être amené à revenir sur les lieux à la fin des travaux.
- Demande des parties : Les parties impliquées dans le litige (par exemple, le propriétaire du bâtiment adjacent) peuvent demander un contrôle post-travaux pour s'assurer que les mesures préconisées ont été correctement mises en œuvre.
- Décision du Juge : Le juge, en fonction de l'évolution du dossier et des éléments apportés par l'expert, peut ordonner un suivi ou une nouvelle expertise à l'issue des travaux.
- Nature des travaux : Si les travaux sont susceptibles de causer des dommages significatifs ou s'ils sont particulièrement complexes, un suivi par l'expert peut être jugé nécessaire.
- Évolution de la situation : Si de nouveaux éléments ou risques apparaissent pendant les travaux, cela peut justifier un nouveau passage de l'expert.
En somme, le retour de l'expert sur les lieux à la fin des travaux n'est pas systématique. Il est déterminé par les instructions du juge des référés, les demandes des parties, et les spécificités du cas en question. Il est important pour les parties concernées de clarifier cette question dès le début de la procédure de référé.
3. Faire Cesser un trouble : Si un chantier de construction cause un trouble anormal du voisinage (bruit excessif, vibrations, etc.), le référé préventif peut être utilisé pour demander l'arrêt ou la modification des travaux.
Le référé est un outil juridique essentiel dans le domaine de la construction, permettant d'intervenir rapidement pour prévenir les dommages ou les troubles liés aux travaux de construction. Il offre une solution efficace pour gérer les risques et protéger les droits des parties concernées avant que les problèmes ne s’aggravent.
Dans le cadre d'une procédure de référé préventif en droit de la construction, l'intervention d'un expert judiciaire est souvent sollicitée pour évaluer les risques ou les dommages potentiels liés aux travaux. Après sa nomination, l'expert réalise généralement une première visite des lieux pour effectuer son évaluation et rédiger un rapport.
Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université, Ancien ATER.