Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste - Docteur en droit privé
Si la clause d'accroissement automatique liée au pré décès de l'un des deux concubins présente des avances des avantages fiscaux indéniables, elle n'en constitue pas moins un redoutable piège lorsque les deux concubins ne s'entendent plus.
Le co-acquéreur ne peut vendre seul le bien, l'hypothéquer seul ou en faire donation seul.
Le bien acquis pourra cependant être loué par les acquéreurs lorsqu'ils agissent en commun. Dans ce cas chacun percevra sa part du loyer et paiera sa part de charges.
L'hypothèse la plus fréquente est l'acquisition par deux concubins d'un appartement, l'acte authentique de vente contenant une clause de tontine. Lors de leur séparation, l'un d'entre eux reste dans les lieux. Et ne verse aucun loyer ou aucune indemnité.
La règle est qu'en l'absence d'indivision en propriété il n'y a pas de droit au partage. Autrement dit il est impossible d'obtenir ce partage sans l'accord de l'autre partie dans un pacte de tontine, même devant le tribunal. Le pacte lie les deux co-contractants sauf s’ils se mettent d’accord pour s’en délier.
Chaque tontinier est propriétaire sous la condition suspensive de la survie et sous la condition résolutoire du décès de l'autre. Ainsi seule la revente du bien est ici envisageable à moins que les tontiniers se contentent d'un partage en jouissance du bien.
La jurisprudence a néanmoins reconnu le droit de percevoir une indemnité d'occupation en application de l'article 815–9 du code civil. Mais ici cette indemnité n'est pas versée à l'indivision mais à l'autre tontinier.
Il est cependant préconisé de réclamer cette indemnité, dans les plus brefs délais : en cas contraire s’appliquera en effet la prescription quinquennale de l'article 815–10 du Code civil.
La procédure pourra être longue et prendre plusieurs années s’agissant d’un recours formé devant le tribunal de grande instance, susceptible d’appel.
Enfin, il faut évoquer le cas d’une occupation privative qui ne serait pas provoquée par le bénéficiaire de l'occupation mais du fait de l'état de santé de celui qui ne peut plus occuper l’immeuble. La situation a déjà été tranchée au détriment de ce dernier par la Cour de Cassation dans les termes suivants :
"Vu l’article 815-9 du Code civil ;
Attendu que, pour condamner M. Y au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 28 septembre 2006 jusqu’au partage du bien en cas de renonciation à la clause d’accroissement ou jusqu’au décès de l’une ou l’autre des parties, l’arrêt relève que M. Y jouit privativement du bien litigieux depuis que Mme Z ne peut plus quitter la maison de retraite en raison de la dégradation de son état de santé et retient que cette dernière est, de fait, privée de la jouissance du bien depuis le 15 mai 2004 ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que l’impossibilité pour Mme Z. d’occuper l’immeuble ne procédait pas du fait de M. Y, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Par ces motifs et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 mai 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Riom ».
Il est donc recommandé de bien se renseigner avant de signer une clause de tontine, et de ne pas être uniquement motivé par les avantages fiscaux car ensuite il sera très difficile de sortir d’un tel montage.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,
Avocat spécialiste.