L’installation d’un portail en copropriété : une source importante de contentieux.
Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
La décision d’installer un portail à l’entrée d’une copropriété n’est jamais anodine. En effet, motivée par des raisons de sécurité, elle peut avoir pour effet d’entraver la libre circulation des copropriétaires ainsi qu’à leurs invités. La situation est encore plus tendue lorsque certains d’entre eux exercent une activité commerciale.
1°/ La prise en charge financière soumise au critère d’utilité
Le portail lorsqu’il profite à l’ensemble des copropriétaires et pas uniquement à un seul d'entre eux doit être financé par tous.
Élément d’équipement commun, il a été jugé qu’un portail de garage objectivement utile à tous les lots doit être assumé financièrement par tous (Cass. civ. 3e du 23.9.2014, N° de pourvoi : 13-19.282, rejet, inédit).
Les termes de la décision sont sans équivoque :
«Ayant relevé que le portail automatique à l'entrée des garages souterrains constituait un élément d'équipement commun dont les frais devaient être répartis en fonction du critère d'utilité en application de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juill. 1965, et souverainement retenu que la mise en place d'un portail automatique présentait une utilité objective pour tous les copropriétaires en protégeant leurs lots des intrusions extérieures et des actes de vandalisme qui avaient été commis dans le sous-sol de l'immeuble où se trouvait le local poubelles, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur une clause du règlement de copropriété, a pu en déduire que la répartition des charges relatives à l'installation et à l'entretien de ce portail automatique entre tous les copropriétaires en fonction de la quote-part de parties communes afférentes à chaque lot était conforme au critère d'utilité de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juill. 1965 et débouter M. X de sa demande d'annulation des décisions 4.1, 4.2 et 5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2011.»
2°/ La prise en compte des résidents exerçant une profession et recevant une clientèle
La cour de cassation a rendu un arrêt en 2015 au sujet d’un dentiste qui contestait une décision de l’assemblée générale instituant une fermeture permanente pour les voitures (mais pas pour les piétons) dans le sens d’une validation :
«Ayant constaté que les copropriétaires avaient décidé de la fermeture de la copropriété par une barrière automatique avec commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs et relevé qu'en vertu de l'ordre du jour de l'assemblée générale, les copropriétaires avaient délibéré sur les modalités de fonctionnement de la barrière et notamment sur les horaires de fermeture et décidé qu'elle resterait fermée en permanence, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette décision devait être votée à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juill. 1965» (Cassation, arrêt n° 215 du 18 févr. 2015 (pourvoi 13-25.974).
On peut cependant s’interroger de la validité d’une telle décision si elle avait eu également pour effet de priver l’accès à la clientèle de ce dentiste (accès piéton).
3°/ La prise en compte des tiers étrangers à la copropriété dans la décision de fermeture
La cour d’appel d’Aix en Provence est venue rappeler que même les tiers non copropriétaires avaient un droit d’opposition dans un cas bien précis. Il avait été imposé une servitude de passage d’un fonds dominant sur le fonds servant (chemin de la copropriété) pour des raisons de sécurité.
La copropriété n’en avait pas tenu compte et avait décidé l’installation d’un portail sans donner la clé de l’accès au propriétaire extérieur.
«Reprochant au syndicat des copropriétaires de la Villa Médicis d'avoir mis en place une clôture constituant une entrave à l'exercice de la servitude, le syndicat des copropriétaires du Monte-Carlo Hill l'a assigné par acte du 5 mars 2011.
L'exercice de la servitude de passage dont bénéficie le propriétaire du fonds dominant est impossible en raison d'un portail à l'entrée de la copropriété. Si le propriétaire du fonds servant conserve le droit de se clore, c'est à la condition de ne pas rendre incommode l'exercice de la servitude.
Cette servitude ayant été instituée pour des besoins imprévisibles et impératifs, le passage devant être utilisable en urgence, le dispositif proposé consistant à faire ouvrir le portail à distance par un tiers ne peut être admis.
Pour ne pas rendre cet exercice plus incommode tout en permettant au syndicat de se clore, il faut permettre aux copropriétaires du fonds dominant d'ouvrir eux-mêmes le portail.
En conséquence, le syndicat de copropriété doit seulement faire cesser cette entrave en donnant le code ou s'il le préfère en supprimant le portail.» (Voir Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Ch. 4 B, 12 févr. 2015, Numéro de rôle : 14/00549).