Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Le code de l'environnement a institué une obligation d'information spéciale relative aux installations classées pour la protection de l'environnement (celle-ci a été codifiée dans l'article 514–20 du code).
Lorsqu’une ICPE soumise à autorisation ou enregistrement a été exploitée sur tout ou partie d’un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur. Cette disposition n’est cependant pas applicable aux autres formes de cession : donations, cessions de contrôle ou apports partiels d’actif par exemple. Elle ne s’applique pas non plus aux installations soumises à une simple obligation déclarative.
Bien évidemment les notaires qui sont les rédacteurs exclusifs des actes authentiques portant cession de droits réels sur des terrains, sont en première ligne pour mettre en œuvre cette obligation légale. Leur responsabilité pourrait même être engagée en cas de négligence de leur part.
Mais ce sont également les vendeurs qui peuvent voir le responsabilité engagée dans la mesure où ils ont également une obligation de transparence et d'information à ce sujet.
L'acquéreur pourrait en effet engager une action en indemnisation contre le vendeur sur le fondement des articles L 125–7, et les articles 1116, 1603, et 1641 du Code civil. Il existe en effet un éventail de moyens juridiques qui peuvent être invoqués en cas de défaut d'information fiable au moment de la vente comme par exemple le défaut de délivrance conforme, la garantie des vices cachés, ou l'existence d'un dol du vendeur c'est-à-dire une intention de tromper.
Une récente affaire qui a été tranchée par la cour de cassation semble privilégier l’option de l’article L. 514-20 du code de l’environnement par rapport à toutes les autres et ce qui en fait un exemple remarquable à suivre pour les acquéreurs floués (Civ. 3e, 23 sept. 2020, n° 19-18.031). La Haute cour a en effet accueilli ce moyen est cassé partiellement un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux rendu le 15 juin 2021 (alors que tous les autres moyens invoqués - dol, délivrance, vice caché - avaient au contraire été rejetés).
Mais cet arrêt est également intéressant à un autre titre : il permet d'élargir le périmètre d'information ce qui le rend encore plus contraignant.
La cour indique que tout terrain issu de la division d’une installation ou inclus fonctionnellement dans son périmètre entre dans le domaine de l’obligation d’information, même s’il n’était pas le siège de l’activité autorisée.
Elle juge donc qu’en écartant l’obligation d’information de l’établissement vendeur au motif qu’il n’était pas démontré qu’une activité classée a été exercée sur les parcelles cédées, la cour d’appel aurait violé l’article précité.
Il faut en conclure que les astuces consistant à diviser le terrain ayant supporté l’ICPE, pour mieux le vendre et éviter l’obligation d’information de l’acquéreur ne seront plus pertinentes et ne permettrons plus au vendeur de s'exonérer d’une éventuelle action en indemnisation.
Les notaires devront également être prudents et inscrire la présence de cette exploitation sur une parcelle détachée, même si l’usine n’était pas strictement située sur la nouvelle parcelle détachée.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.