Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.
L’installation de dispositifs de fermeture tels que des portails à l’entrée des servitudes de passage représente une problématique juridique de première importance, soulignant la tension entre le droit de propriété et le respect des servitudes établies. Les servitudes de passage, droits réels permettant l’usage du fonds d’autrui pour un accès spécifique, sont essentielles à la bonne organisation spatiale des propriétés et à la circulation entre elles. Toutefois, la sécurisation des biens immobiliers et la préservation de la tranquillité des propriétaires appellent à des mesures qui peuvent parfois entraver, de façon perçue ou réelle, l’exercice de ces servitudes.
La question centrale réside donc dans la possibilité pour un propriétaire de clore son héritage par l’installation d’un portail sans pour autant porter atteinte à l’exercice des droits de passage qui bénéficient à autrui. Cette problématique juridique soulève des enjeux importants en matière de droit de propriété, de droits de servitudes et des obligations qui incombent à chacune des parties concernées. Elle invite à réfléchir sur la manière dont le droit cherche à concilier l’intérêt privé lié à la sécurisation des propriétés et l’intérêt collectif assurant la circulation et l’accès aux différents fonds.
Les arrêts rendus par la Cour d'appel de Pau le 26 mai 2017 et par la Cour d'appel de Lyon le 14 septembre 2006 fournissent un cadre d’analyse riche pour aborder ces questions. En examinant les solutions jurisprudentielles apportées dans ces deux affaires, cette note vise à éclairer les principes juridiques qui régissent l’installation de portails dans le contexte de servitudes de passage, ainsi que les conditions sous lesquelles de telles installations sont jugées compatibles avec le respect des droits de passage existants.
I. Le droit de clore son héritage et l'installation de portails dans le cadre de servitudes de passage
A. Principes généraux
Les articles 647 et 701 du Code civil autorisent le propriétaire à clore son héritage pour assurer la sécurité et la tranquillité des lieux, à condition de ne pas nuire aux droits existants, notamment les servitudes de passage.
Cette prérogative répond à un besoin légitime de protection et de délimitation des propriétés, tout en devant concilier avec le respect des droits des autres, spécialement lorsque ces droits sont établis par des servitudes.
B. Application dans les arrêts analysés
- Cour d'appel de Pau, 26 mai 2017 : L'installation d'un portail avec remise de clés aux bénéficiaires de la servitude a été jugée conforme, ne constituant pas une entrave au droit de passage, ni une aggravation de la servitude.
- Cour d'appel de Lyon, 14 septembre 2006 : La mise en place d'un portail télécommandé, pour lequel des boîtiers de commande ont été proposés (mais non acceptés par l'une des parties), a été considérée comme ne représentant pas une aggravation de la servitude, soulignant l'importance de la coopération entre les parties pour le bon exercice des droits.
II. La préservation de la fonctionnalité des servitudes de passage et les obligations des parties
A. Maintien de l'exercice des servitudes
La fonction principale d'une servitude de passage est de garantir l'accès et la circulation pour le fonds dominant. Tout aménagement par le propriétaire du fonds servant doit donc préserver cet objectif.
Les modifications apportées, comme l'ajout d'un portail, doivent être analysées sous l'angle de leur impact sur l'exercice pratique de la servitude, en veillant à ne pas le rendre plus incommode.
B. Illustration à travers les décisions judiciaires
- Cour d'appel de Pau, 26 mai 2017 : L'accès à la propriété via un portail, même fermé la nuit, a été considéré comme ne rendant pas l'exercice de la servitude plus incommode, à condition que les détenteurs de la servitude disposent des moyens (clés) pour l'utiliser librement.
- Cour d'appel de Lyon, 14 septembre 2006 : L'offre de remise de télécommandes pour le portail télécommandé a été interprétée comme une tentative de préserver la fonctionnalité de la servitude. L'absence de réponse de la partie bénéficiaire à cette offre a été vue comme un refus de coopérer pour maintenir l'exercice de son droit de passage.
Conclusion
Les deux arrêts soulignent l'importance d'un équilibre entre le droit des propriétaires de clore leur héritage et la nécessité de garantir l'exercice des servitudes de passage. La jurisprudence rappelle que les aménagements réalisés par le propriétaire du fonds servant doivent être pensés de manière à ne pas entraver l'accès du fonds dominant, tout en prenant en compte les impératifs de sécurité et de tranquillité. La coopération entre les parties apparaît comme un élément déterminant pour la mise en œuvre pratique de ces principes, les décisions judiciaires mettant en relief les efforts de conciliation nécessaires pour respecter les droits et obligations de chacun.
