Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Une belle vue panoramique sur la mer, une vallée ou une montagne apporte une valeur appréciable à un appartement ou une villa. Mais peut-on empêcher qu'un voisin gâche le paysage en construisant sur sur son terrain ? Quid en cas de perte d'ensoleillement ou de perte totale de la vue ? Le permis de construire obtenu par votre voisin le met-il à l'abri de toutes poursuites judiciaires ?
I - L'ABSENCE D'UN DROIT ACQUIS A LA VUE...
Il n'y a pas de droit acquis à la vue, et un voisin peut donc obtenir un permis de construire sur la parcelle voisine même si cela a pour effet d'occulter une partie de cette vue. Il n'y a donc pas de "privilège de vue" sauf à démontrer par exemple que le règlement ou le cahier des charges du lotissement interdit des constructions qui dépasseraient une certaine hauteur pour préserver la dite vue (voir en ce sens, sur l'absence de privilège de vue, CA Toulouse, 1ére chambre, 17 sept. 1991). De même la cour d'appel d'Aix-en-Provence confirme que le droit français ne confère aucun droit à la vue sur l'horizon (CA Aix-en-Provence, 4éme chambre, section B, 13 mars 1992).
Ainsi, la seule perte d'une vue panoramique ou d'une vue sur l'horizon n'est pas suffisante pour obtenir un droit à réparation ou une remise en état.
Le permis de construire du voisin ne pourra pas être annulé pour cette raison qui relève du droit civil (droit de propriété) et non du droit de l'urbanisme. Un recours gracieux auprès de la Mairie ou un recours contentieux devant le tribunal administratif ne sera ici d'aucun secours.
« Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants (...). Une autorisation d'urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif ».Mais dans certains cas, le préjudice est tel que le propriétaire peut avoir recours à la théorie des troubles anormaux du voisinage (JO Sénat quest., 22 novembre 2007) l'écarte totalement : « Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants (...). Une autorisation d'urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif ».
Le recours à la théorie des troubles anormaux du voisinage et au droit de la responsabilité civile est bien souvent le seul moyen d'obtenir réparation.
II - LE RECOURS A LA THÉORIE DES TROUBLES ANORMAUX DU VOISINAGE
Suivant l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Bien qu'il n'existe pas un "privilège de vue", la jurisprudence civile est perméable à certaines doléances si elles sont formulées dans les délais (le délai de prescription est désormais de 5 ans).
Lorsque la construction est particulièrement disgracieuse et créé un trouble anormal au voisinage, la responsabilité civile du voisinage peut-être engagée. Dans ce cas, le juge a le choix entre prononcer la démolition de l'ouvrage (rare en pratique) ou accorder une réparation par équivalent (dommages intérêts).
Le cas le plus emblématique concerne le propriétaire d'un chalet de montagne dans une station de sport d'hiver, qui avait perdu la vue sur les pentes enneigées et les montagnes, ainsi que l'exposition solaire du fait de l'extension importante d'un hôtel. Toutefois, les acquéreurs du chalet ont concouru en partie à leur propre préjudice dans la mesure où ils pouvaient s'attendre raisonnablement à cette nouvelle contruction lors de leur acquisition (Cour de cassation, 2éme chambre civile, 8 juin 1983).
La jurisprudence condamne également le voisin qui a édifié un garage d'une hauteur inhabituelle qui provoque une obstruction totale de la vue en rez de chaussée et au premier étage ainsi qu'une perte d'ensoleillement en hiver (Cour d'appel de Toulouse, 1ére chambre, 27 avril 1998).
La construction d'un mur de 8 mètres de faîtage, à moins de 2 m du pavillon voisin, et qui entraîne une perte d'ensolleilement quasi permanente est également sanctionnée (Cour de cassation, 3éme chambre civile, 28 juin 1989).
Il en va de même de la pose d'un grand panneau publicitaire juste en limite de parcelle (CA Bordeaux, 20 décembre 1991).
La vue peut être altérée par des plantations : une cour d’appel a condamné le propriétaire d’une haie de plus de 2 mètres gênant la vue des voisins, à la tailler en l’absence d’usage locaux ou de règlement particulier différent dans la commune (CA Metz, 23 janvier 1986, Juris-data n°042377).
Le préjudice esthétique est également pris en compte par les tribunaux. Ainsi a été indemnisé le préjudice esthétique dû à un haut mur pignon, une perte importante de luminosité, la création de vues directes, des contraintes imposées par l'entretien et le ravalement du mur.
Ces préjudices ont entraîné la dépréciation de la valeur de la villa à concurrence de 20 %.
Le constructeur de l'immeuble a été condamné à payer à son voisin la somme de 52 000 € en réparation de la dépréciation du bien(CA Pau, 1re ch., 20 févr. 2006 : JurisData n° 2006-316490. – CA Colmar, 2e ch. A, 16 juin 2005 : JurisData n° 2005-304338).
Toutefois, les juges refusent d'ordonner la démolition dans la plupart des cas.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.